上海出台10条规范“租金贷”的监管举措

上证报讯 你在上海租房住吗?有没有办理过“租金贷”业务?9月30日，上海市住建委等五部门联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》(下称《通知》)，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

据了解，“租金贷”本质上是一种个人消费贷款。具体来看，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，房租则通过“租金贷”贷款后一次性付给长租公寓。其余各月，租户只需按月向“租金贷”平台支付当期房租及相关服务费即可。

而由“租金贷”引发的新问题引起高度关注，有待加强防范。一是防范“租金贷”引发社会风险。一旦代理经租企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租赁当事人合法权益，扰乱住房租赁市场秩序;二是防范代理经租企业哄抬租金;三是防范代理经租企业违规经营。近期，上海市消保委的市民消费投诉数据反映，租客对出租住房空气质量不达标、扣押占用租客押金等问题，反映较为强烈。

根据《通知》，规范上海市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的十条举措如下。

一是明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件。《通知》规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务;代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”业务。

二是要求代理经租企业做好事先告知和风险提示。《通知》要求，企业合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用，个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署。

三是发挥上海市住房租赁公共服务平台的行业监管作用。《通知》明确，代理经租企业应当切实履行提供住房租赁合同网签服务的义务，使用上海市统一的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，进行住房租赁合同网签。

四是要求代理经租企业加强风险管理。对于代理经租企业可能出现的资金链断裂风险，《通知》规定，企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性，个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配;一旦流动性紧张，要积极采取措施降低杠杆率，并做好相应的风险处置预案，确保租客、房东利益不受损失。

五是明确代理经租企业在经营中的禁止性行为。内容包括不得套取银行业金融机构信用，不得利用个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源，不得哄抬租金抢占房源等。

六是要求银行业金融机构审慎开展个人“租金贷”业务。《通知》指出，银行业金融机构开展个人“租金贷”业务，既要符合国家宏观调控政策，也要严格执行《个人贷款管理暂行办法》。

七是明确银行业金融机构的主体责任。《通知》要求银行业金融机构在开展个人“租金贷”业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包;同时，个人“租金贷”资金采用受托支付方式向借款人交易对象支付。

八是要求银行业金融机构建立并严格执行面谈制度。《通知》提出了程序性规定，要求银行业金融机构采取有效措施，确定借款人真实身份，充分告知借款人贷款的真实情况，包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容，确认借款人借贷的真实意愿。

九是要求银行业金融机构合理确定个人“租金贷”额度和期限。《通知》强调，银行业金融机构要结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素，合理确定贷款金额和期限，贷款期限最长不得超过住房租赁期限，防范可能出现的违约风险。

十是加大对违规开展个人“租金贷”业务的查处力度。对违反《通知》规定的企业和金融机构，由相关管理部门依法依规予以处理。同时，将违规代理经租企业纳入风险警示名单向社会公示，并通报市场监管、网络监管等部门暂停代理经租企业房源发布业务。