棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉?

山雨欲来风满楼。

不久前，呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。

随后，长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”，揭开棚改货币化退潮的序幕。

无独有偶，10多天前，央行武汉分行行长公开撰文表示，棚改货币化基本完成历史使命，应考虑退出。

这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢，注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。

棚改式放水

三四线的楼市狂欢，其实跟五个字息息相关——棚改货币化。

所谓棚改货币化，说白了，就是向三四线定向放水去库存。

一般放水，诸如降准降息，都是普惠式的。大水漫灌，虽然看起来雨露均沾，但水往低处流，一二线城市永远都是资金之地，三四线沾也沾不到多少。

与一二线相比，三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题，很难得到资金和人才的青睐。

正是这个原因，2014年三四线城市的高库存，成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后，一二线率先暴涨，三四线仍旧不为所动。

三四线城市究竟该如何去库存?

降准降息惠及不到，本来就没有限购也无政策松绑之说，至于单纯的财政直接补贴买房，也难以激起接盘侠的热情，剩下的道路只有一途：定向放水。

棚改货币化应运而生。

棚改货币化的玩法是这样的：

第一步，央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。

第二步，国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

第三步，地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

第四步，地方政府依靠卖地收入还贷，房价与地价同步上涨。只要房价不走低，这个游戏就能继续玩下去。

以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。

大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。

数据显示，2014年，棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年超过50%，局部地区更是超过80%。

这个数据，正好跟三四线房价的上涨节奏相契合。

货币化促涨

当然，三四线的房价上涨，并非全是人为刺激的结果。

一方面，当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时，无路可去的资金就窜到三四线城市，在板块轮动效应下，为三四线带来房价上涨的动力。

另一方面，虽然三四线人口在向一二线城市流走，但随着城镇化的推进，大量农民在自己的县城、市区就地变成市民，也带来了一定的人口增量。

不过，这两大因素与棚改货币化相比，可谓小儿科。

棚改货币化到底对房价产生了什么影响?

央行武汉分行行长，在央行旗下刊物《中国金融》刊发《完善棚改货币化安置政策》一文，以湖北省为例，提供了相对详实的数据分析。

这篇文章透露了两个重要信息：

其一，去库存基本完成任务。2018年5月末，湖北省79个市、县中，库存低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。

低于12个月就是合理库存水平，这意味着去库存基本完成任务。湖北如此，其他地方也差不多，所以呼和浩特的“全面停止去库存”可以得到解释。

其二，房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较，年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。

其中，货币化安置比例最高的Y市，2017年货币化安置比例为80%，同期房价涨幅达54.05%。

简单统计，年涨幅在10%以上的城市为43个，也就是说，在湖北，超过一半城市这一波涨幅在20%，其他地方的数据只会更夸张。棚改货币化与房价上涨之间的关系可以得到数据验证。

所以，棚改货币化一旦退潮，三四线的房价必然要受到影响，毫无悬念。

危险的未来

对于三四线城市，行业大佬毫不掩饰悲观判断。

在一周前的中期业绩发布会上，恒大总裁夏海均说：

一二线是未来房地产发展最好的区域，经济发达的三线城市也不错，但四线不准备去。

融创的孙宏斌更是直言不讳：

市场变化后，三四线凉的最快。我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主，这个方向是不会变的。

恒大和融创自然明白，没有经济增长、产业汇聚和人口流入的地方，不会有太好的未来。

企业有危机感，决策部门其实早就把防范风险放在了第一位。

早在今年6月，国开行就已开始收缩棚改贷款审批。7月初，住建部更是明确表态：

库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

这一系列信号，都说明棚改货币化正在退潮，三四线城市的未来越来越悬。

要知道，楼市固然能在繁荣期受到羊群效应的驱动，呈现出全面上涨的行情;但一旦开始调整，一二线与三四线就将呈现截然不同的风景。

这时候，要看的不是谁还能涨多少，而是谁的抗跌能力最强。要看的不是谁的浮盈更多，而是谁能最终能够兑现。

显然，90%的三四线城市都问题重重。