成都二手房观察：不差钱？NO! 套二刚需户型更受青睐

“5.15”新政，让成都置业的刚需人群再次欢呼，并回归买房主力行列。

与新房成交面积偏大的行情不一样，各类配套成熟的二手房仍然是急需住房人群的重要选择，尤其是低总价、小面积的中小户型产品，依然是成交热点，“近一年二手房户均成交面积不断下跌，6月更是跌至最低谷81.5平米。”成都贝壳研究院报告显示。

这样的行情，反映出高总价依然是买房人群难以逾越的‘坎’;同时，商贷、组合贷占比提升，除了显示买家支付实力有限外，话语权也在逐步增大。

总价太高“头疼”：户均面积“一路向下”

“房票”有限，新房市场成交面积一直不低，从年初走势来看，新房成交面积就保持在110平米左右。然而二手房市场行情有大有不同了。

在“515”新政，将众多“伪刚需”清理出场后，成都二手房市场刚需倾向就明显凸显出来。从6月的成交数据看，小户型成交量占比均出现了显著的增长。“新房虽然面积大，但是总价确实太高了。钱并不多，我只有选择总价更为合理的小户型上车。”一位成天忙于看房的购房者表示。

“从2018年1月开始，二手房面积从2017年7月开始，就低于90平米，并一直呈现下跌趋势，6月更是跌至最低谷81.5平米。”成都贝壳研究院人士指出。

二手房：套二户型最抢手

从成都贝壳研究院6月成交数据来看，二手房成交占比中，套一户型占比25.6%，套二户型占比39.9%，套三户型占比29.1%，套四及以上户型占比仅5.5%。

成交面积中，低于60平米户型占比31.7%，60-90平米户型占比41.4%，90-120平米户型占比15.2%，120-150平米户型占比7%，大于150平米户型占比4.6%。

付全款钱不够 组合贷“凑”

二手房买家的支付能力受到“考验”。

统计显示，全款购房人数占比降至28.0%，可见成交客户中刚需已经成为主力，同时卖家的付款要求，也不如以往“硬气”了。

贷款客户依然是主力，占比达到77.1%;有意思的是，被制作“最麻烦”的商贷、公积金“组合贷”的占比达到14.4%，“可见为了卖房，卖家也愿意接受较长放款周期的业主增加，客户话语权正在增大。”成都贝壳研究院人士指出。

成交周期：不断延长 买卖双方陷入观望

“5·15”楼市调控政策，对二手房市场的影响，也逐渐显现出来。

“限购政策大幅压缩购房人群数量，使得新房摇号中签率大幅上升，二手房市场受到冷落。”成都贝壳研究院表示，“成交周期正在延长，价格维持或后期略有松动。”

走访显示，由于二手房市场成交量低迷、去化速度大幅减缓，成都二手住宅库存量持续增加，导致客户选择面增加、买卖双方观望情绪浓厚。

成都贝壳研究院人士表示，“这导致成都二手房市场成交周期正在进一步延长，买卖双方正在进入观望期。”

统计显示，“6月业主成交周期延长至58天，客户成交周期延长至32天，市场交易节奏放缓。”成都贝壳研究院报告统计显示。

价格预期：目前未有大的松动 后期或微跌

从价格走势来看，二手房业主价格预期下跌。“统计显示，5月涨价业主人数占比降至18.0%。

进入6月以后，一面是有“房票”资格的购房者大幅下降，另一面是二手房挂牌量上升，导致二手房交易价格面临挑战，“一些房源的看房客户并不多，有少数确切卖房意愿的房东，看涨的态度正在减淡，维持原价甚至也有降价销售的意愿。”

据走访显示，市场减淡并未降低大多数二手房卖家的预期，据链家二手房统计显示，成都二手房挂牌量，从5月份超过42000套的高峰，降至目前约35000套的存量。

“尽管业主看涨情绪渐淡，但价格并未有大的松动，买卖双方博弈处于相对平衡状态，预期后续成交均价将稳中略跌。”成都贝壳研究院人士表示。