巴中人买房，如何事先避免我们最怕的商品房质量问题？

“买房首先看品牌，口碑好的才值得关注。”这是购房者比较一致的观点，也是楼盘君(以下称：从业多年的老司机)的经验总结。在购房者心目中房企品牌、口碑的双优，是开发商多年房产开发经历沉淀，这意味着开发商拥有雄厚的综合实力、更强的产品打造能力、更高的质量标准、更优的配套服务，以及更精细的管理能力。我们把这些因素综合起来就能得到一套好房子。一套好房子这意味着，在市场火爆时，能有巨大的升值潜力;在市场低迷时，拥有更好的保值抗风险能力。

房屋买卖涉及的金额巨大，一旦遭遇纠纷，处于弱势地位的购房者往往损失惨重。因此，我们在签订购房合同之前最好了解清楚。即便如此，商品房销售纠纷还时有发生。从业多年的老司机粗略统计了一下巴中近三年的有关房屋方面的投诉和上访问题，发现主要涉及房屋质量问题、逾期交房及办证、虚假宣传等方面，而在维权形式则表现出金额高、案例集中、诉求相对统一、短时间集中爆发等特点。

商品房质量问题投诉最集中

巴中涉及商品房的消费纠纷主要集中在四个方面。一是开发商在建设项目过程中，擅自更改规划，以赠送面积吸引我们购房者购买房产，但实际建筑施工过程中赠送面积因不符合国土规划等部门要求而无法兑现，造成实际交房和效果图、平面图、沙盘展示甚至购房合同等出入较大，严重的甚至造成我们购房者购买房屋的部分或全部为违章建筑。

不过，我们不要过于担心，此类严重违规问题在近几年的巴中楼市中还是比较少见。但是这类问题一旦出现就是比较严重的，是牵扯规划、工程等多方面的大问题。

二是房屋质量问题投诉比较集中，如房屋墙体裂缝及楼板裂缝、屋面渗漏、墙体空、墙皮脱落、公用设施设计不合理等质量问题。我们购房者对于此类问题，有着最直接的感官体验，看得见、摸得着，也最容易取证。对此，从业多年的老司机给出的建议是，找专业机构进行检测，确定其严重程度，出具书面报告后，再向开发商提出解决诉求。否则，开发商很有可能敷衍了事，反倒为房屋后期使用留下隐患。

三是我们购房者比较关心的是开发商逾期交房和办理房产证方面的问题。这方面的问题也是最容易引发集体性投诉维权。有的开发商逾期交房后又不向我们购房者支付延迟交房违约金，或给出合理解释，更有甚者多次延期，使用“太极拳”和“拖延战术”，让人很是恼火。从业多年老司机对于此类问题给出的建议是，可直接依据购房合同相关条款诉诸法律途径予以解决。

四是开发商虚假宣传方面。比如装修标准、绿化标准、积与实际不符、归属等承诺，有时会因后续许多不可控因素影响而发生变数。从业多年的老司机对于此类问题给出的建议是，建议我们购房者在签订购房合同时对此类问题进行明确，把承诺的权益今后又无法兑现时的赔偿标准写入购房合同。

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与其事后维权，不如学会避免

除了以上四种常见且集中的投诉问题外，楼盘君还注意到“产权年限缩水”问题，是最容易被我们购房者忽略，但以后又会带来极大纠纷隐患的细节。比如正常的住宅土地使用期限是70年，但是由于拆迁、工期、捂地和地区规划变更导致开发商拿地以后不能立即开发销售等原因，导致业主所拥有的产权期限往往会被无形缩短。产权年限缩水较大，对于我们购房者来说也是一种损失，会给抵押、贷款、交易等方面带来诸多不利影响。

此外，还有一种“面积缩水”的情况，我们购房者也应当留意。有一些不良开发商会在最终面积核算中做文章，故意增加公摊面积，让套内建筑面积缩水。为应对这种情况的发生，从业多年的老司机建议广大购房者在收房时，一定要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，与购房合同上的面积进行比对。如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

有一些开发商会在交房时附加许多不合理的要求，对此也一定要提高警惕。先交房再验房，先交费用或先签订免责协议才给钥匙等都是开发商不合理要求。我们在收房时除了要仔细检查房子的质量，还应该重点关注开发商交房手续是否齐全、交房流程是否合理，以最大限度避免收房时被忽悠。从业多年的老司机建议，与其事后艰难维权，不如在纠纷发生前学会如何避免，“未雨绸缪”才能将我们个人的损失降到最低。

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二手房交易要事先了解房源

二手房交易的过程是我们购房者最容易掉的坑，买卖双方也都要睁大眼睛，注意细节，以免遭遇陷阱。通过中介购买二手房时，一定要签订正式的委托合同，签订之前一定要认真查看合同条款，对于不平等、不理解以及加重我们购房者责任的条款要勇于说“不”。交易前，购房者要尽量通过多渠道了解售房人所售房屋的相关信息，特别是有无涉及产权等方面的纠纷。

不管卖房还是买房需要委托中介公司的，要着重对其中介资质、口碑等进行考量。对于买房卖房这样的大事情，千万不能因为觉得麻烦而做“甩手掌柜”，否则房子买卖不成，还可能被各种套路。对此，从业多年的老司机给出建议是，可以重点关注房屋中介公司的经营情况，把是否有不良记录和网友评价好坏可以作为参考标准，以免自己掉到“坑”里。对于二手房房产证上有多个共有人时，买卖二手房需所有共有人到场签字，若只与其中一个或者部分共有人签字，买卖合同是无效的。

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温馨提示

购买二手房时

1. 一定要多渠道了解房源信息，避免产权纠纷。

2. 一定要签订购房合同，并对交房、付款等细节进行约定。

3. 一定要选择正规中介机构，避免私下交易。

4. 一定要有维权意识，发生纠纷大胆发声。

租房时

1. 选择正规房屋中介，千万不要相信路边电线杆上的小广告及招租信息，以防误入黑中介的租房陷阱。

2. 慎重签订租房合同，要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式，相关违约责任要注明清楚。

3. 物业交割也要清楚，明确水电、燃气费、电话宽带等租房前有没有已产生的费用。

4. 特别要注意核实房屋出租者的房屋权属证明、身份证、户口簿等，避免“二房东”转租受骗。

5. 我们购房者要懂得保护自己的合法权益，对聊天记录、微信记录、签订的合同、缴纳的费用和房屋原貌等拍照存证。

购买新房时

1. 不要购买未取得商品房预售许可证的商品房。

2. 不要轻易支付定(订)金和签订预购协议。

3. 不要只交购房款而不签订《商品房买卖合同》，二者必须同时进行。

4. 不要草率签订《商品房买卖合同》，要仔细阅读和理解《商品房买卖合同》中的各项条款，以防合同欺诈。

5. 不要向售房单位交纳除购房款以外的任何费用。

6. 不要接收未经过竣工验收备案的房屋，且房屋交付使用时必须签收《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。