愚蠢的人现在才会卖房子！

昨天有一篇“聪明人都在卖房子”刷屏了，小明虽然是我朋友，但随着政策导向出现变化后，我跟他对楼市的观点开始出现了分歧，我担心大家被他的观点迷惑了，所以我今天要争论一下哈哈。

聪明人现在都在卖房子吗?

首先概念就错了!如果真的是聪明人，早就在2017年、2018年楼市高峰期逃顶了，何至于等到现在低迷期，已经调整了一两年，一二线城市的泡沫已被挤干了部分，有的已经见底回暖，有的已经在底部区间，有的今年也将调整到位，再去卖房子呢?

(请大家注意，我今天所说不包括三四线城市，因为三四线调整才开始，而且我也建议大家卖三四线的房子。)

这不等于是股票快跌到了谷底，很快就要见底反弹了，然后你要人家去割肉离场吗?这绝对不是聪明人的玩法，而是韭菜小白的愚蠢做法。

因为一旦卖出，你手中的资产就兑现了，在顶点可以卖500万的房子没卖，现在400万套现，到手现金250万，炒股最后赚了还好，如果亏到200万，你再也买不到原来房子，假如不炒股，你拿着250万何时再入楼市?

能精准抄到楼市底的人也很少很少，大部分都是碰运气，一不小心就容易错过，如果你不卖，楼市只要一回暖，你就有机会反弹到500万。

虽然反弹到500万的时间不确定要多久，但拿着房子的安全性，比你卖掉空仓，或者去炒股要高的多。

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此外，最重要的是，现在购房名额如此珍贵的情况下，你将手中的房子卖掉了，再去买时，只要有过贷款记录，再买有的城市都算二套，比如北京首付要8成，几乎没有杠杆可言，你250万的首付资金，只能买个300万的房子了，在北京这是什么偏远的破房子啊。

在深圳名下无房有过贷款记录也要5成，如果你3套卖掉2套，剩一套，再买算二套，首付也得7成。

去年就有深圳的朋友跟我聊过这个问题，他3套房子本来想折腾一下，但又不敢轻易动，因为原来购入的首付比例和利率都很低，一动首付成本就太高了，很不划算。

而对理智的人来说，哪怕股市再好，也不可能卖了深圳的房子去炒股。

实际上，很多投资者早就在2017年离场了。他们现在正拿着钱，提前准备好购房名额，在等待时机抄底了。

这不是樱桃信口开河，平常我的知识星球里几千个人，咨询我买房的信息很多，有的人前年去年就在套现二三线城市的房产，在想办法转户口到深圳，准备买深圳的房子。

其他资金离开三四线，回流一二线城市购房的情况也很多。

2017年2月我创立公众号开始看空楼市，过去两年，我多少次在文章发出卖房的信号，那些还是没有卖房的人等到现在卖，已经错失最佳时机。如果你要换房，抛售是非常合适的，因为可以拿着钱等待调整到位时再入市。

对于一二线城市来说，如果新房没有倒挂15%以上，在限购限贷没有放松的情况下，投资并不合适，因为持有成本比较高，房价如果不涨，投资就没钱赚，对于手上有钱等待入市的人来说，可以再等等。

假如你手头有房子，2017年高位没有抛掉，但已经跌了一两成，就不宜再卖了，可以等待回暖，除非是准备换房改善，那就可以同时进行，卖了马上买，但我绝不建议你现在卖掉空仓，因为空仓踏空的风险比持有亏损的风险更大，毕竟现在是底部区间，正是换房的好时机。

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至于房地产税，根本就不是你现在要担心的卖出因素，房地产税不构成对房价的长期影响，顶多是短期的心理波动，美国各个州都有房产税，也并不影响房价上涨。

一个地方房价高低终究是由人口和供需来决定的，而且房地产税离出台也还很早，这个税是由各个地方征收，税率高低不同，各个地方对高房价的保护心理人人皆知，而房地产税又征不了几个税钱，还不如卖几块地来的多来的快，何必去征太高的税吓人呢?

上海和重庆2011年后的房产税征收影响这一波房价上涨了吗?

而M2增速的降低，并不能成为是否投资房产的依据，总的货币放水速度是不可能比过去十年那么快了，毕竟M2的总额已经太大了，而且GDP增速也降到了6点多，M2必须要与经济增速相匹配。

但如果你回顾一下过去十年的M2增速，你就会发现，房价增速跟货币增速越来越不匹配了，比如2011-2018年，M2增速分别是17.32%、14.39%、13.6%、16.7%、13.3%、11.3%、8.17%、8.93%。

按道理，M2增速高的一年，货币放水多啊，房价应该涨才对是不是，但不对。

2013年反而是中间的小反弹年，2014年又是低迷期，而2015年救市后，M2增速连年下降，但房价却暴涨。

为什么呢?

因为调控政策放松后，银行引导大量的资金流向了楼市，所以其实不是看每年货币总量放多少水，而是放出的水，流多少到楼市去。

比如调控时，放10万亿，只准放30%给楼市，那剩下的70%就要流向实体去。

而调控放松时，放11万亿，M2增速没增多少，但50%的资金可以流向楼市，那流向剩下50%流向实体，概念就完全不同了。

虽然中国居民杠杆率已经到了50%，但中国人创造财富的能力不用怀疑，积累三五年，手头又是一笔财富，除了买房还能干吗?

城镇化没有结束，还有那么多人要到城里落户买房，调整三五年，刚需们又有购买能力了，所以不要对一二线城市过于悲观。

以上是我作为一个空头代表的理性判断，疯狂时不过于乐观，低迷时不过于悲观。

最后多说一句，刚需今年一二线准备买房，空仓的投资者继续观望，有房的如果错过了套现期，就不要再轻易抛售，珍惜来之不易的首房首贷，换房的除外。