新房二手房价差逐渐消失

截至2月14日，春节后，恰逢情人节时的成都暂无新楼盘入市“相与”。

未有后来者居上的情况下，刚刚报名结束进入核验阶段的金茂府则显得更加“一枝独秀”。金茂府由首开地产和中国金茂联合打造，部分房源销售单价超3万元/平方米，为目前成都入市新房价格之最高。

事实上，在金茂府之前，还有一大批将成都拉过2万元门槛的楼盘出现。与此同时，二手房价格则不断下滑，在新旧二手房市场一涨一跌之下，曾让无数购房者“青眼相加”的剪刀差开始收缩。

多位业内人士向《中国经营报》记者表示，剪刀差收缩对整个市场发展来说是好事，但就目前开发商的处境来看，由于“价差倒挂”减少对消除市场投机有直接的贡献，加之5·15新政提高了购房门槛，开发商正面临着较大去库存压力。

新房单价破三万

在去年初还一度被购房者认为“买到即是赚到”的成都新房市场，如今也迎来了价格跳涨。

作为春节后首批亮相的三个楼盘之一，武侯区金茂府几乎将成都新房房价推到了高峰。成都市房协官网显示，金茂府本批次推出建面约165~300平方米户型共162套，备案信息中，清水价约2.5万元/平方米，装修标准为5895.44元/平方米，项目出售单价每平方米已破3万元，成为成都2017年7月19日实施限价政策以来单价最高项目之一。

由于所在区域要求航空限高，金茂府一刘姓置业顾问向记者解释，项目均为12层的小高层设计，因为单价较高、面积较大，预计报名选房的人数不会特别多，中签率具体要等核验名单出来后才能确定。

事实上，限价一说从2016年便已存在。2016年11月，国务院宣布包括成都在内的16个城市为首批被调控的城市，房价环比上涨不得超过2016年10月份水平，成都中心与近远郊区域几乎默认新房价格不超过1.6万元/平方米红线。

2017年7月19日成都市房管局再度强调，项目预售价格的申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式进行。预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格。不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。

探查金茂府周边所开新盘发现，龙湖天宸原著、东原印长江、中国铁建西派城所售单价(带**修)分别达到2.25万~2.55万元/平方米、1.95万~2.20万元/平方米、1.70万~1.90万元/平方米。而2017年金茂府项目的拿地价已顶到17160元/平方米，坐封。

事实上，早在2018年9月，成都新房便迈入2万元时代。公开信息显示，2018年9月下旬开始，双流区的金科领地博翠粼湖、西派国樾，高新区的招商大魔方、蓝光雍锦丽府，以及上述金茂府所在的武侯新城区域相关楼盘，房源售价均破2万元大关。

一位链家新房市场中介向记者表示，1月底已经摇号完毕的成华区德商迎晖天玺售价也已经接近2.6万元/平方米，“现在的新房普遍都是上涨趋势，从行情看基本上限价这块已经‘名存实亡了’。”

“当前出现的一些高单价新房项目，有些是2017年高地价拿地的项目，有些是本来就位于传统的高单价区域的项目。目前这些高单价项目逐渐多了起来，说明楼市调控正从之前‘应急性’的行政调控(如新房的‘限价’)向着‘长效机制’在转变。”西南财经大学经济学院教授刘璐在接受本报记者采访时表示，随着二手房价格下降导致的“价差倒挂”缩小甚至消失，很多投机性的购房需求也“凭空消失”了，迎接这些高单价项目的，将更多的是市场本身的挑战。

开发商与市场的博弈

经过2018年一年新房市场的供应，以及被称为“史上最严调控”的5·15楼市新政的“洗礼”，成都二手房的价格从2018年8月份的顶端不断下滑。

来自安居客的数据显示，2018年8月，成都二手房均价为14597元/平方米，截至2019年1月，该数据已下降至13039元/平方米。

二手房价格的回落也让成都曾一度高达3000元/平方米的剪刀差逐渐减小。贝壳研究院成都分院院长张键对本报记者表示，根据贝壳研究院Real Data数据库的数据显示，当前成都全市的一二手价差在1000元内徘徊，2019年一二手价差会消失，市场会进入一个相对比较平稳的阶段。

不过，业内人士指出，正是由于“价差倒挂”减少对消除市场投机有直接的贡献，而“5·15新政”让参与摇号的门槛又再次提高，项目报名人数锐减，甚至100%中签盘变得司空见惯。

2018年12月底，四川省成都市蜀都公证处发文表示，该处承办的嘉和世纪城645套房源，因无人报名登记而被迫公证摇号终止。

查阅公开信息发现，从2019年1月1日，到2019年2月14日之间，大成都范围内进行过71次摇号选房，100%中签盘出现了逾40次，其中既有青白江、大邑等近远郊区域项目，也有天府新区、金牛区等热门区域和中心城区项目。

新房遇冷的同时，开发商对拿地也变得颇为冷淡。根据贝壳研究院Real Data数据库的统计，整个2018年全国300个城市流拍住宅土地达700多宗，其中成都一二圈层流拍土地达13宗，因为报名人数不足流拍的就有6宗，而2017年成都全部流拍土地也仅有5宗。

张键直言，在大多数情况下，土地市场代表着开发商的预期、是新房市场的晴雨表，所以某种意义上它们之间有比较强的正向关联。也就是说，正是考虑到新房市场的销售预期及盈利，开发商才对拿地一事态度暧昧。

对此，坊间有分析指出，如前所述这种背景下，成都部分楼盘的价格上涨，不仅是出于拿地成本考虑，也是在市场冷淡的局面下的抗压之举。

不过，刘璐看来，新房价格的上涨，是对之前“应急性”行政调控所产生的“价差倒挂”的一种自然修正。“最终这些新房能否卖得出去，将接受市场的检验。如果卖不出去自然之后也会降价。”

成都市政协委员、市住建局局长张樵坦承，成都已被纳入到第二批试点城市，市住建局正按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案。张樵解释，之前全国多城限价，是特殊阶段的特殊举措，而为了建立更加长效的房地产市场健康发展机制，“一刀切”将调整为“一城一策”。