深圳启动二次房改,5折买房的背后真相是这样!

1988年，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

继1998年房改之后，深圳住房体制迎来“二次革命”。

6月5日，深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。

文件指出，为了统筹解决各类居民的住房问题，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。其中，安居型商品房，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右，引发社会广泛关注。

有专家提出，最近杭州等城市出现“万人摇号”买房现象，目前部分城市实行的限价、限购、限售等中短期调控政策的问题正在逐渐暴露，希望深圳此次拟推出的远到2035年的房改规划，能够形成长效机制，供其他城市借鉴。

文件重点

(一)多主体供给

1.以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2.以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3.以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4.以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5.支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6.支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7.支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8.支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

(二)多渠道保障

1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

(三)租购并举

1.实物供应

市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。

人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

2.货币补贴

面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

业内观点

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

这是深圳住房制度改革历史上最重要的文件，是精准落实中央“房住不炒”战略的落地性文件，是将深刻影响深圳未来多年住房供需关系体系的长期指导性文件。从某种意义上说，这份文件代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，即在基本尊重过去房地产发展的基础上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产进而影响国民经济向更加健康的方向发展。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄

深圳市近年来产业升级加快、人均收入较高，住房供需矛盾较为突出，在住房供给侧改革方向下，深圳这份住房新政特别明确了供给主体、供给渠道、实施方式和资金保障等，系统性优化完善深圳市住房市场结构，符合多类人群需求特点，为特大型城市房地产市场深化改革提供了实践路径。

美联物业全国研究中心总监何倩茹

从房地产行业的角度看，政府住房目标的确立，有利于房地产市场的稳定发展及构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系，再加上宏观调控政策的护航，深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳发展态势。

从社会民生的角度看，房地产市场的平稳发展将有效降低高房价带来的社会焦虑，增加居民幸福感，增加城市吸引力，保障经济的匀速发展;即使是刚毕业来深圳打拼的学生，也不会因为高房价、高租金而被挤出城市。

官方解答

问题1

新政策出台后房地产市场还限购限贷吗?

答：新政策出台后，我们将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

问题2

如果我符合安居型商品住房的条件，请问什么时候可以买到房子?

答：分两种情况：

(一)已经取得轮候申请备案资格或者是已在册轮候家庭，其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。

(二)《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》修订颁布后，新的申请人将适用新的规则。《意见》初步确定的分配规则改革方向为：一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额;二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。我们将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。

问题3

什么是人才?比如在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗?怎样申请?

答：(一)关于什么是人才。

根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文)，具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员)，或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上)，或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。

(二)关于在深圳工作的执业医生能否申请人才住房问题。

执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房;在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。

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问题4

买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗?

答：第一，《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

第二，《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

问题5

深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗?

答：《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。

问题6

住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的?

答：《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划(2016-2035年)充分衔接。

截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

问题7：

《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响?

答：市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

问题8

市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房?

答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。