开发商具有违约行为我们可以怎么做。

很多人买房时都害怕开发商会违约，而自己又没有办法解决。今天我们就来总结一下如果开发商具有违约行为，我们可以怎么做。

(一)退房

从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。

1.逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求解除合同、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。

2.房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房，可要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。

3.由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。

(二)定金

我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

(三)违约金

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

(四)损害赔偿

对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，具体情形包括：

第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。