“买房”还是“卖房”，楼市大变局或在4、5月份后？有房的也看看

楼市处于胶着状态，往往是准备买房或者有卖房打算人最头疼的事。就当前楼市来说，各地冷热不均，虽然整体市场没有以前那么火了，但限价的新房还是比较受欢迎，不少地方买房还是需要摇号。在二手市场方面，在春节以后有所回暖，但主要是一些前期跌幅较多的地区，比如北京、厦门等地，大部分城市的二手房市场还是不温不火，成交量上不来，也难言真正回暖。大部分三四线城市未经历过真正的“二手房市场”洗礼，接下来将经历考验。

目前的楼市整体上虽然比年前要暖和一些，但搅动房地产市场的主体还是开发商和房产中介及其相关媒体。比如，在土拍市场上，开发商对一些资金总额较少的地块形成合围之势，营造“地市”火热的场面，从而影响购房者预期。而不少中介媒体通过偶然事件，营造涨价氛围。也有粉丝向笔者反映，中介要求他们提高二手房报价。一些房产自媒体也有组织看房团，看热闹的多，实际下手的少。

上面提到的这些情况，事实上也在另一个方面得到证实。一是开发商公布的销售数据来看，2019年1-2月份百强开发商销售业绩同比去年同期出现了双位数的下降;二是大家接到的售楼员电话越来越多，街上派发楼盘宣传单页的人越来越多，遍布大街小巷，售楼处周围截客力度大幅提高。

从当前获取的楼市现状信息来看，说楼市下行或者楼市上升都显得过早。笔者认为，真正的楼市大变局，只有等到4、5月份以后才会有明确的方向。主要看这4个指标：

1.土地市场是否真的回暖。从年初以来，土地市场有企稳迹象，比如说参与土拍的房企有所增加，流拍现象有所下降，土地价格有一定幅度上行。前2-3个月各城安排的土地出让计划还较少，还不能确定这是否整体趋势。随着各地供地指标陆续加大，真正考验土地市场成色基本要到4-5月份。

2.楼市库存是否保持平衡。本轮楼市上行起源于去库存，到2018年10月份左右，全国楼市库存去化到7年前低点，虽然部分地区库存还是不少，但整体去库存任务基本宣告完成。本来在年前库存陆续有所回升，但年后经历过一波“小阳春”后，楼市库存已经有所下降，比例大概在10%左右，只比去年10月份时高一些。我们说，每个城市都有自己的供需平衡线，那就是“库存水平”。经历3-5月份大幅推盘后，楼市库存能否平衡就显得很重要。

3.货币政策是否引导房贷利率下行。从现在的情况来看，房贷利率有所下行，但幅度有限。根据业内预计，随着国际货币政策趋于宽松，在第二季度有可能迎来降准降息，那么，彼时房贷利率也会跟随下行，资金成本下降后，将会引导购房者入市，有助于楼市继续回暖。那么，现在要看的情况是，降准降息的货币政策能否在4-5月份落地。

4.二手房市场成交量是否放大。在很多城市，二手房市场已经占据了楼市成交的半边天。如果说新房限价不能反映楼市真正冷热的话，那么二手房市场一定是检验楼市火候的试金石。当前的二手房市场基本是“有价无市”，成交量较少。如果市场真要起来，必然要二手房成交量持续上升，否则，这种市场就比较虚，房价也不可能有什么向上冲动，相反，横盘过久，房价还会下行。

综上，通过以上四个指标，我们基本可以判断出年内楼市的走向。对于准备买房的读者来说，如果没有价格限制的新房可买，那么就需要再等等，4-5月份的楼市会给我们一个答案。对于一些准备卖房置换的读者来说，同样还是要等等，因为目前除了比较紧俏的学邻房外，其他大部分房子都卖不起好价格，如果市场真要继续下行，4-5月份根据情况处理，如果市场上行，那么拿好就是了。