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之前网上看到过一个有个非常搞笑的段子视频:
一个身穿黄色外卖服装的小伙子,骑着小破驴说,“算命先生说我24岁会黄袍加身,餐餐都有大鱼大肉相伴。我信你个鬼,你这个糟老头子坏得很……”
之所以说这个段子,是因为我特想用这位小哥的话,来怼一下昨天(3月18日)碧桂园掌舵人杨国强在发布会上说的一句话。
3月是上市企业扎堆公布年报的月份。昨天,在香港中环四季酒店发布2018年度业绩公报,喜人的成绩让掌舵人杨国强喜笑颜开、春风得意。
人逢喜事精神爽,杨国强顺势做了个预判,他表示三四线城市值得常长远看好。
给出的理由是:
随着农民工工资的上升,他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此,最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。
简单来说,杨认为现在年轻人生活条件好了,精神需求高了,更愿意到城里去住,所以三四线的楼市有需求支撑。
看似无懈可击的理由,其实根本站不住脚。
与杨观点恰好相反,在我看来,三四线城市中,除了少数因为地理位置、经济与基本面等占优值得看好外,大多数三四线城市都不值得看好。
大多数三四线城市的楼市,自住购买固没问题,但投资需要格外小心谨慎。
02
支撑一个城市楼市的关键,是成本与需求,而决定成本与需求强弱的,则是这个城市的经济基本面与人口基本面。
一二线城市房价之所以贵,就是因为一二线城市的经济发达,在城市化背景下,全国各地的人不断涌入这些城市,带来了购房需求。
需求旺盛本身就催涨房价,再加上因需求旺盛带来的热钱流入(投机者窥伺,趁机炒作),双重作用下,房价水涨船高。
本号一直以来的观点是,只要城市化持续,中心城市地位不削弱,不发生重大调整,一二线城市房价虽然会因调控出现短期波动,但在漫长的周期中,仍会以涨为主基调。这一点,在昨天的文章中以香港为例已经分析过。
但三四线城市不一样。除了东莞、惠州、中山、廊坊、南通、湖州、嘉兴等城市是因中心城市需求外溢催涨外,大多数三四线城市房价上涨的逻辑只有两种,一是跟涨,二是货币棚改。
每一轮的牛市,都是由一二线城市率先发起,然后传导三四线城市。上一轮三四线城市上涨,是在一二线城市开启调控后,热钱被引导给了三四线城市,再加上中央又在强调去库存与低利率的背景下发生的。不少三四线城市上演了一波牛市,如徐州、扬州等城市。
当然,徐州、扬州本身的人口、经济基本面都不错,即使没有一二线城市调控,也会在自身经济与人口作用下上涨。
但更多的三四线城市经济、人口基本面并不好。人都在往一二线城市跑,没有人气的三线城市,经济怎么好的起来?
我曾以没有掺水分的小学在校生人数,系统性统计过全国地级市以上城市的人口变化情况,结果发现:东北、西北、西南、中部绝大多数三四线城市的人口在流失
其中东三省只有沈阳一座城市保持人口正增长,山西除了省会太原,其他都在流失,西部许多省份也基本只有省会在增长。
哪怕是繁华的东部,也有部分三四线城市的人口处于流失状态,如温州2018年人口就净流出了2.5万,台州净流出了1.45万,丽水净流出了1000人。广东省的梅州、潮州、揭阳也在流失。
人口基本面并不好的大多数三四线城市,房价上涨主要依靠棚改。
很多人不明白,棚改是怎么引起房价上涨。我们先看一张图。
棚改,就是棚户区改造,本来是造福民生的好事,但其中的货币棚改直接催涨了房价。
逻辑是这样的,中央通过政策性银行(国开行等)定向给地方政府印钞,地方政府通过国开行带来的款项,发给棚户区民众,回收棚户区的土地,让民众拿着钱去买新房。
这种操作,直接产生了购房需求,需求增多,房价自然跟着涨。地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍,拍低来的钱一部分用来偿还国开行的贷款,另一部分就留着自己用了。
可以看到,货币棚改一箭双雕,地方政府赚到了土地钱,房价又得以支撑。
但这种方法越来越不顶用,因为棚改的方式要改变,以后更多采用实物安置的方法。去年,中央就曾明确表态,棚改将差异化:
房价上涨压力大的城市,采取实物安置法;房价上涨压力小、库存大的城市,则继续采用货币安置法。
作为三四线城市房价最有力的支撑——棚改,一旦力度减弱,对房价的影响不言而喻。
除了棚改力度减弱这个利空外,2019年多个中心城市继续降低落户门槛,加大抢人力度,这对于人口竞争力本就不强的三四线城市来说,将被抽血得更加厉害。
所以,从人口长远走势与棚改政策变化来看,大多数三四线城市都不值得看好。
除了地理位置占优(东莞、惠州、佛山、珠海、中山、廊坊、扬州、湖州、嘉兴、南通等)、人口基本面与经济基本面较好(徐州、泉州、烟台等)以及在国家战略规划中占有一席之地的城市(如湛江、汕头、洛阳、九江、宜昌、衡阳等)。
补充一句,这里说的看不看好,指的是投资。刚需不存在看不看好的问题,居住是硬性需求。
03
对于这些,眼力劲极好的杨国强不会不知道,所以一直深耕三四线城市的碧桂园,几年来逐渐收缩战略,将重心渐渐往一二线城市转移。
饶是如此,三四线城市仍需有相当的业务比例,想要快速抽身,特别是赶在三四线城市楼市谢幕之前抽身,就需要接盘侠。所以,他高喊仍看好三四线城市。
话至此,就不再多说了。
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