房子还靠抢吗?近3个月成都买房观念有哪些变化

不管你生产的货品有多少特色，是肥是瘦是长是短，是潮流还是保守。最终，审判货品好坏的，决定销售业绩的，还是消费观。

一切都可以在“工厂”生产，唯独“消费观”，是商家不可以生产的。

亚当斯密斯，将市场定义为无形的手;我们将市场定义为“消费观的总和”，嗯，消费观是无形的，消费观是决定销售量的背后之手。

所以，这篇文章，对业内人士非常重要，它是我们花了好几天，一格格爬数据得到的产物，尽管“消费观”未来还会变化，但这篇文章会告诉你“现在”。

5.15是分水岭

应该说成都市加大力度的5.15新政，效果非常明显。以下是2018年全年到2019年1月15日的排号数据：

报名量从最高峰的35.4万人，到12月份1.05万人，客户量足足缩减了30倍。

1万人/月，也是个正常的数据，因为在楼市疯狂之前，成都主城区的年销售也就10多万套，平均每月1万+购买。体现了成都真实的购买量。

报名量减少的同时，推货量加大了

12月份是年度推货峰值，达到了3.6万套左右，在12月份逐渐下降，同时因为推货量下降，报名量也下降。

这和政策上要求加大推盘一脉相承，相信明年开发商推货会更积极，根据我们所经历的市场周期，开发商群体在无意识的时候，都是市场好的时候捂盘，市场差的时候降价促销。

买房人有了选择的权力，但也可能傲娇

在需求最为旺盛的时候，人房比是20：1，也就是平均20个报名者能摇到1套房，但是从12月开始，人房比变为0.6：1了。

也就是每套房对应的买房人不足1套了，买房人有了选择的权力。但根据我们所经历的市场周期，买房人群体在集体无意识的时候，可能会犯傲娇的毛病：在涨价时猛抢，在打折时观望。

为什么选择近三个月的数据?

因为恰逢市场巨变，之前的数据都无效了，它代表的市场已经结束。所以我们抽取了最近三个月，成都传统一二圈层的摇号报名数据，进行分析，它代表着正在行进中的“市场”。

成都传统一二圈层包括：武侯/成华/金牛/锦江/高新/青羊等传统老城区，以及温江/郫县/新都/龙泉等。

这三个月，推盘大约157批次，供应总套数，51034套，报名人数接近供应套数的2倍。感觉还是供小于求。

两极分化出现

这张图告诉我们，人气没有平均主义，尽管这三个月报名数是供货数的两倍，但1/3的高人气盘，收揽了83%的报名数，还有65个低人气盘，只有5%的购房人报名。

为了便于分析，我们将这157批次推货，按两大类打上标签：

人气类：

报名500以上;报名200-500;报名200以下。

人气只体现报名数，说明受欢迎度。但还得有第二类划分，就是报名数和推货数的比值。

成交类：

神盘：报名量是推货量的3倍以上;

热销盘：报名量是推货量的1.5-3倍;

畅销盘：报名量是推货量的0.8-1.6倍;

平销盘：报名量是0.4-0.8倍;

困难盘：报名量不足推货量的0.4.

其实做神盘也没有多少意义，报名的量是推货的N倍，也可能是因为价格太低了。就正常的市场来说，开盘去化40%已经算不错了。

未必都要做神盘，做畅销和平销也不错

这张图继续证明，购房人是偏心的，对于“神盘”，经济7.33人摇一套，而困难盘，每套房的客户不足0.2人。

但是，有大量的热销和畅销盘，以及平销盘，他们的市场数据还很正常。

购房人还是偏爱传统老城区

因为成都是将高新和天府进行了封闭式限购，也两个区域的不能外出购买，其他区域的也不能买进来，所以单就这一点，高新区的报名数据说明需求还是旺盛，但是天府新区就值得同情一下了，报名量只有6270组，明显人气不足嘛。

但是，其他的区域，资格可以自由流动。

从报名量来看，购房人还是极度偏爱老城区的，青羊金牛的报名人数达到了2.3万人(因为青羊只有金悦湾1个盘，所以数据和金牛合并)。

当然，这和青羊金牛出现了花照和金悦湾这两个价格神盘相关，仅花照云庭，就吸纳了1.3万人左右的报名量。

不要同情武侯区和锦江区，他们的报名量看起来不大，但他们两是近三月成交均价最高的两个区域，分别是1.85万和1.86万。可谓高出价客户收割片区。

哪些区域供求还是紧张

嗯，答案还是传统主城区，下图是统计各区域的报名人数和推货数;

6大传统主城区，即便是报名量只有2377人的武侯区，都是2.62人抢1套房子;而龙泉/郫都/双流/天府和温江，基本上供需平衡。

新都的开发商朋友们，估计就过不好年了，新都的报名量是最低的，推货量也少，但每套房只有0.61人。

哪些区域即能出货还能溢价?

这是开发商朋友最关注的问题了吧，下图来解答

排第1的，当然是锦江区，以1.86万的均价，人房比达到了6.56.这是购房人对锦江城市配套建设水平的用脚肯定。

均价第2位的武侯也不错，人房比是2.62.

高新区还是不错的，毕竟高新是以一区之户籍人口，做到了2.8的比值。

其实成华的底气也不错，价格虽然不高，均价还不如天府和双流，但是，人货比达到了5.04，需求十分旺盛。

最惨的还是新都啊，均价0.96万，价格最便宜，但是需求也是最不旺盛的，只有0.61.

最后这张图，是送给大家的

我们根据各区的情况，做了一个区域评级

评价一个区域好不好，我们不能只看神盘数量，你看，锦江的神盘有5个，成华有6个，因为神盘有可能是价格给低了，比如天誉/润府等。

真实看待一个区域市场的后劲，主要看困难盘的数量。新都就不说了，双流最惨。

这里引申出一个深刻的话题，郫县属于城西，龙泉属于城东，新都属于城北，那么，双流到底属不属于城南呢?

答案是不属于，因为城南的高新和天府被封闭式限购，华府板块分不到一杯水;而其他可以流窜购买的资格，更接受武侯新城外面的双流。

我们觉得，双流应该属于外双楠，因为双流的两大神盘，蓝光的，九龙仓的，都靠近外双楠了。

而不属于外双楠和华府的双流，产生了很多困难盘。

这三个月的数据分析，还有很多好玩的，比如中铁建在三个板块都当了名利双收的流量王。城北卖得最好排号最多的楼盘是改善大户型。

以及“同板块/同地价/同户型/同级开发商/同售价”的五同楼盘，销售量差异有25倍。

消费观大变。将来是“产品主义”者的天下。