楼市“热胀冷缩” 川内二三线城市还有机会吗?

上半年，抢地卖房的“战火”一路从成都主城区扩张到了远郊区域，甚至以燎原之势燃向了川内的达州、资阳、南充、内江等城市;下半年市场“遇冷”，灵敏的房企迅速将主要业务缩回成都中心城区，在川内各城市的拿地与开发也基本只锁定城市核心区域;而锐理数据针对全国20多家一线房企的市调结果显示：“回归主城”将是房企2019年严守的四字策略，尤其是在川内二三线城市，品牌房企的选票几乎都投向当地主城。

草蛇灰线，伏脉千里。2019年，主城价值再提及，预示着一切都重新开始。

横盘下的楼市 核心城区成了“稳压器”

在讨论川内二三线城市还有无机会这一问题之前，我们先以成都市场进行一次梳理，虽然其它二三线与成都的城市地位、能级不同，但可参照意义依然存在。

成都楼市供销重心回归主城的重要原因——受政策影响，调控期内市场变动大，相比于远郊，成都主城区或中心城区的发展更成熟，市场不确定性小，受调控的波及相对更小。

一言以蔽之：长远来看，城市核心区域的地块和物业表现更稳定，市场的选择意愿更强。

地价影响房价 基础稳则上层稳

地价影响房价，地价稳则房价大方向稳。“配套成熟、限量供应”的核心区域土地，在任何市场情况下，都能引起房企的关注与争夺，地价“大跳水”的情况几乎很难出现。

以成都为例，2018年下半年，成都楼市行情遇冷，成都三圈层各区域土拍市场低迷，“流拍”和“底价成交”成为主题，与之形成对比的则是年末主城区的几场土拍，引来了阳光城、万科、龙湖、金科、旭辉、香港置地、招商蛇口等房企大佬的争夺——溢价多，地价高，争抢力度大。

需求刺激价格 主城物业很坚强

从成交端来看，2018年5·15新政是成都楼市的分水岭。锐理数据统计显示，2018年下半年，在调控政策不变的背景下，成都中心城区的商品住宅成交价格在短暂波动之后步步提升，而远郊住宅的成交价格基本停止了上升的势头。

这样的现象只是短时效应?从更长周期范围统计发现，中心城区尤其是主城区的物业成交价格同样表现突出。锐理君统计了2012年至2018年成都主城区、近郊和远郊三大圈层的商品住宅成交单价走势。整体来看，尽管七年间成都楼市经历了“打压—扶持—打压”的政策，但主城区的整体房价涨幅依旧最大。

这一结论也符合市场的主流观点：城市核心区域物业高价值特征明显，市场向好，核心区域物业成长空间更大、成长速度更快;市场收缩，核心区域物业抗风险能力更出众。

二级城市更看成长性 城市核心依然值得一战

回到此前提出的问题：新的竞争周期到来，川内二级城市是否也会和成都远郊一样，被市场“速冻”?

多家品牌房企投拓人士的观点是：在川内眉山、仁寿、南充、达州、绵阳、德阳等重点城市核心区域的拿地开发依然不会停步，如川北的绵阳、川南的宜宾和川东的南充、达州等，但目光只会聚焦有高成长价值的主城核心区域，特别是新旧动能转换板块。

在挑选可作为研究对象的二级城市时，锐理君主要从城市的成长性来进行考量，这其中包括城市的内生能力、产业规划、对外交通接驳度和房地产市场活力程度四个方面。从众多研究对象中，锐理君抛开了前阶段比较火的城市，选择了达州这座偏“中间值”的城市作为研判对象。

2018年上半年，房企喊出“下沉二三线”口号，在一众热门城市中，达州是位于四川最东边、距离成都最远的典型城市。

从城市的内生能力来看，2017年达州的经济总量为1584亿元，位居川内二级城市中的第一梯队，且2018年达州中心城区的常住人口突破了百万人，居住需求量大;

从产业能量来看，目前川内多个重点二级城市都在强调产城一体化发展，产业促进区域经济发展，导入人口，带来需求，进而推动当地房地产行业的发展。达州作为川东城市群中产业发展良好、产城规划靠前的城市，是全省三大煤田之一，也是全国三大富硒地之一，矿产资源丰富，而且工业基础好，三产形成了联动;

从对外交通接驳度来看，达州位于四川省东北门户位置，是成渝经济圈、川东北城市群的重要节点城市，对外可迅速联通重庆，对内通过动车组与成都快速接驳，交通通达性良好;

从房地产市场的活跃程度来看，过去两年间，蓝润、蓝光、绿地、碧桂园、恒大、雅居乐等一线房企在此排兵布阵，当地最高楼面价也达到5100元/㎡，住宅单价也在8字头徘徊，市场表现抢眼。

总体来说，2018年达州房地产市场表现良好，也有足够的成长空间，因此无论是对于房企还是置业者来说，2019年达州都是一个很有看点的城市。进入2019年，蓝润置地广场、绿地城、蓝光芙蓉风华等项目一个接一个亮相，市场的热度也再次升温。

但面对“求稳”的市场，该买谁的账?

抗风险&高预期 城市中心物业考虑“多元价值”

锐理君实地探访得知，近两年新进入达州的品牌房企，其选址都各有特点：蓝光、铁投等位于西外新区;碧桂园选择了老城区东北区域和南外;出身于达州的蓝润，则落子在老城区与西外新区的交汇处。由于锐理君此次的核心目的在探求主城核心项目和产品的价值，我们在地段、区域认知度、品牌、产品成长性等方面做了价值缩小。最终，达州本地房企蓝润及其开发的蓝润置地广场成为符合条件的对象，进入了我们的研究视野。

达州品牌房企地块分布示意

论城市区位：新区老城交汇 价值支撑更多元

在达州所辖的两个区中，通川区作为达州的政治、经济、文化中心，有“达州之心”之称，是达州城市化程度最高的区域。这里有两大重要的房地产板块——老城区和西外新区。其中，老城区发展成熟，商业集中、繁华，西外新区作为全新规划的区域，是达州市政府的所在地，新规划的教育、医疗等配套正在快速落地中。老城区和西外新区正是这两年房企集中拿地的区域，而工业集中的南外和城市边缘的北外，楼市发展则相对滞后。

达州四大板块示意图

从区位来看，蓝润置地广场位于凤凰大道和朝阳中路的交汇处，是达州市区的核心位置，项目以东紧邻老城区，以西是西外新区。处于老城与新区价值的多元交汇处，可参考意义更强。这也是房企进入二三线城市时可以借鉴的点。

突出区域价值：多重需求涌入 配套成熟表现更稳定

对于房企或者置业者来说，一个区域是否值得进入，应当从需求量、便捷度和发展空间三大维度进行先期研判，它们也分别对应了人口量级、配套成熟度以及土地价值三大指标。

原住民+产业人口 抓买房需求看“人口量级”

据统计，目前达州中心城区常住人口已经突破百万，本地居民大多居住在老城区。近年来，随着城市发展迭代，改善需求爆发，“换房潮”开始出现。衔接蓝润置地广场的西外新区作为城市新区，产业人口是重要的导入力量。新与老、原住民+产业人口，这几乎是2019年房企选择稳住市场的最可靠保险，置业同样如此：需求在，市场稳。

重视成熟配套 避免为“空白市场”买单

该区域也是目前达州市配套最成熟、完善的地方。

商业方面，既有老城区成熟的商业氛围，也有西外新建的商场、酒店、写字楼等，目前这些商圈热度渐起，逐渐繁华，城市界面逐渐更新，未来的商业价值值得期待;

教育方面，距离蓝润置地广场数公里范围内，不仅有百年名校达州一中，还有西外全新规划的资源，从幼儿园到大学，教育资源丰富且优质;

此外，蓝润置地广场紧邻洲河湾区，凤凰山公园、塔沱滨江湿地公园、鹿鼎寨公园、南坝岛尖公园等环绕，生态资源丰富。

改造进行时 核心区域待开发土地

目前这个项目所在的塔沱片区正在进行旧城改造，随着改造的进行，“新塔沱”作为西外新区的门户，将更加激发出区域内土地的价值。不过，该区域目前开发程度已经比较高，后期可开发的土地越来越少，土地价值还有提升空间。

强化品牌认知：做深做透 收割市场认同

如前文所提，目前达州房地产市场上已有众多品牌房企，而对于达州人来说，蓝润是最具认知度的品牌。蓝润出身于达州，成长于成都，成熟于全国，一方面对达州市场环境、居住需求、居住偏好有最深的了解，另一方面蓝润也拥有积累自全国各地的经验，有更具前瞻性的眼光。

因此，蓝润的考虑是：作为最了解达州的房企，在当地有认知度，拔高和延展品牌维度成了重中之重。

锤炼提升产品：用王牌商业吸附人 以湾区大宅迎合改善

最后从蓝润置地广场项目本身来看看。该项目是目前达州唯一的大型综合体，涵盖了购物中心、商场、酒店、公寓、滨河商业街、江景大平层住宅等业态。作为中国房地产百强企业的一员，蓝润近几年积累了丰富的地产开发经验，尤其是对商业的规划、运营能力，在川内房企中数一数二。

达州·蓝润置地广场鸟瞰效果图

达州蓝润置地广场本身的目标，就是打造“一座城”。在项目中，蓝润自持商业综合体部分达到了9万方，并负责引入知名商业品牌，为后期的居住人口以及周边提供商业支撑。

蓝润置地广场商业效果图

由于项目紧邻洲河，位于洲河城市中心湾区，因此住宅产品定位为湾区江景大平层，可以在最大程度上享受到区域内的优质生态环境。从现实来看，随着达州改善置业需求的爆发，这种大平层改善项目在未来还会有更大的市场需求。这对其它房企进入也有参考意义。

蓝润置地广场的湾区高层住宅效果图

人流量、需求量、成熟配套、土地价值、高成长性的产品，城市核心区域物业表现稳定必须具备这几个重要因素。对房企拿地和置业者选择产品来说，这些基本要素也需要全新认识与全面强化。

达州作为四川对外开放的东大门，在商贸物流、矿产等产业发展的带动下，未来还有更多的可能，这也是品牌房企纷纷入驻的重要因素。不过在目前调控的大背景下，“求稳”的市场参与者，还是建议以核心城区的物业作为优先选择项。

综合来看，目前川内二三线城市的城市面貌、商业格局等都在提档升级，包括达州，而蓝润置地广场堪当达州商业新格局的开创者。稳字当头，以蓝润置地广场为代表的城市中心优质物业，在未来一段时间内的成长性更好，抗风险能力也更强。反过来，我们进军二三线城市，也需要倒推进行产品的再梳理与再塑造。