调控归调控,房地产决不能见“死”不救!

调控房价是需要，拯救房地产也是需要。

楼市调控的最高原则在于既不能让房价暴涨，也不能让房价暴跌，高层只是希望让楼市轨迹按照自己的需要运行，并不是一味地想要压垮楼市，可是不少朋友误解了这一点，所以无论如何也不会看到自己想要的结果!

01

房企迎来“救命钱”

在冰冷的楼市寒冬中，近日，来自国家发改委的一则消息让房企稍稍找回了一些温暖。

12月12日，国家发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持符合条件的优质企业发行企业债券。

其中房地产业作为“第四类”行业也在其中。

这份文件想达到什么效果呢?

说白了，就是给优质的企业开绿灯，允许他们额外融资以度过今年这个寒冷的冬天。

那什么叫优质企业?

发改委也给出了详细的解释：

对房地产业来说，所谓的优质企业，就是总资产达到1500亿以上，年销售额超过300亿的房企，负债率不超过监管线或者不超过85%的。

计算方法是最近一年或三年平均，取其最高值，可谓异常宽松。

根据天风证券统计，满足上述条件的有16家房企，具体如下：

更重要的是，这次发债实行的是“一次核准额度，分期自主发行”的模式。

也就是说，这些企业可以先给自己定个比较高的额度，等缺钱了就发，甚至可以这么说，有不少大房企，这次完全可以狮子大开口了。

过了一年寒冬的开发商们，终于可以见到一丝温暖的曙光了。

02

今年的“冬天”很冷

与现实的中的暖冬不同，今年的楼市，尤其是房企却面临着“寒冬”。

众所周知，不少开发商成都已经成为了国民经济中的“庞然大物”，而同样众所周知的是，房企的庞大很大程度上源于借的钱多，但是一旦借不到钱，开发商就没什么戏唱了!

同策研究院的研究数据显示，10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来第一次单月跌破400亿元大关，更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低。

对于房企来说，资金如水，但水价越来越贵。

正如近两年负债率高达150%以上的富力地产，2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店，而今却躺在干涸的资金池中等待救援。

截止该公司2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。

今年以来，富力连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。

富力不是孤例，即便是恒大、融创等销售规模排名全国前五的龙头房企，同样面临着债务和融资的双重压力，其中恒大11月份发债年利率已经高达13.75%，接近过去的两倍。

更重要的是，挺得过去的难关都是小事，挺不过去的难关才是大事!

恒大研究院发布的研究报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

也就是说，明年整个房地产市场需要偿还6.1万亿元的债务!

如此庞大的债务，不要说是在寒冷的2018年，就是在火热的2016年，房企光靠卖房都是还不上债的，不借钱不融资只能等死。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示：

“部分企业负债率过高，可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”

面对这种情况，高层也不得不出手了，亲自为大房企们在另辟一条蹊径，让他们在楼市的寒冬中，能够维持着借新还旧，不至于崩盘。

更重要的是，临近年底，很多城市在搞“土地大甩卖”，为房企们解压，无疑能够减少土地流拍，为地方政府减轻财政压力，可谓一举两得。

同时，也能够减少今年以来，房企们裁员的的风波，维持建材、家电、装修等众多与房地产休戚相关的行业稳健前行。

总之一句话，这份文件将会带来一个一举好几得结果。

03

大房企奔生，小房企奔死

当然，任何政策都不可能只带来好的效果，而实施这样的政策，则代表着未来20%的大房企很可能会干掉余下的80%小房企。

这就意味着，行业集中度将进一步提高，地产寡头更加凸显，中小房企融资依旧困难。

当资源向头部优质房企倾斜时，强者越强的马太效应就出来了。(马太效应是“凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善”。)

就拿去年的数据来说吧：

百强房企2017年销售额增长32.8%，远高于行业整体的13.7%增速。

从规模上看更是如此，百强房企2017年销售额，占到我国房地产47.7%，较上年提高7.9个百分点，高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。

2017年百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元，占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元，占发行总量的78.1%。

由此可见，不管是销售额、销售增速，还是融资能力，中小房企都远远地被优质房企甩在后面!

而今年面临过冬时节，实力相对雄厚的优质大企业，却获得了直接发行债券融资权，拥有了更多的资本实力。这只会让那些挣扎在资金链与项目回款的中小房企，望“资”兴叹!

有了充分资金流的大企业，不会错过这样逆市抄底的好机会。前有万科收购项目、囤积土地，后面将会有更多企业加入这一行动中。快活不下去的小房企要么被收购，要么被兼并，要么转型彻底退出房地产市场。

这种“二八定律”，将打造越来越强的房地产寡头。

所以，整体来说，这个政策是市场的大利好，楼市的强心剂。对优质大房企来说，如沐春风，对中小房企来说，冰天雪地，寒风萧萧。