“不限购,可贷款”的法拍房,应该怎么买

路过二手房产中介门口的时候，你一定见过房产经纪人不断推荐不限购的法拍房。因价格相对较低，不限购(除部分地区有限制，如北京)，加上法拍房的渠道限制，大多人存在捡漏的心态，导致法拍房越来越受关注。价格低的因素让购房者觉得有利可图的同时，法拍房出现的问题也越来越多，如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。购房者怎样购买法拍房，应注意哪些问题?本期《解密维权》由北京安博(成都)律师事务所苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师为您解答。

问题一、法拍房的来源及拍卖流程?

北京安博(成都)律师事务所苟凌律师介绍：

一般情况下，法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产，通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。

购买法拍房之前应详细了解房产情况，拍卖通常有以下流程：

一、阅读拍卖公告。购房者应详细阅读法院拍卖公告，核实房屋真实性及是否具备交易资格。所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告，会对税费、产权、欠费情况等进行说明。

二、看房。实地看房，了解房屋构造、装修损坏程度及是否实际使用、承租等情况。

三、签协议。竞拍前去法院签署相关协议。

四、交纳保证金。保证金额度由法院确定，竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡，若不具备竞买资格或反悔的情况下，保证金将不予退还

五、竞拍成功。如果竞拍成功，会出具《拍卖成交确认书》。

六、过户缴税。凭转让书和相关证明文件办理过户，还要缴纳契税、佣金和剩余房款。

问题二：法拍房存在哪些潜在的法律风险?

北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认为：

法院拍卖的房屋具有一定的法律风险，简要说明如下：

第一，税费承担，一般来讲法院公告会对税费承担方式进行说明，如全部由买受人承担或上下家各自承担。法拍房的税费与普通二手房交易税费一样，购买法拍房的时候一定要弄清产权性质，商用非住宅性质的房屋、存在遗产继承的房屋、划拨土地上的房屋等将产生较高的税费。

第二，法院拍卖房需全款支付，不支持按揭贷款。对此，现在许多银行也针对法拍房新增了专门的贷款业务。

第三，无法取得房屋的使用权，若房屋早就出租，而且租约很长。根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间内发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。此外，若住着被执行人的家属，不愿搬走的，对房屋的腾空也存在较大难度。

第四，房屋产权风险，法院会会披露这个房子有没产权证，或者以后能不能办下房产证。一定要特别注意这个细节，否则当心误买。

第五，房产存在户口问题，尤其是竞拍人有购买学校旁边的房子的要求，避免房内户口无法迁出，导致影响孩子就学，无法达到最终目的。

问题三、什么样的法拍房值得购买?

北京安博(成都)律师事务所何美儒律师认为：

现在也有部分人认为法拍房手续繁琐，流程复杂，办理过户时间太长，税费太高，还有后续的一些其他问题，对法拍房都不敢下手。其实只要做好准备工作，了解清楚房产信息，遇到心仪的房产完全可以大胆入手。第一，产权清晰的房产。拍卖的房子有产权证，无抵押，无租赁关系的，这类房子只要有法院开具的文书就可以顺利过户，而且手续快。第二，屋况良好的房产。房屋的使用情况、实际问题，房子的结构，水电，户型等综合考察之后，墙体未遭损坏，电路水管未遭破坏，朝向户型都很好的房子，可以考虑直接入手。第三，没有租约。法拍房最怕的就是遇到带租约的房子。而且租约可能很长，在拍卖后租客可能拒绝搬走，造成买家不能入住。

此外，在拍卖之前了解相关手续，以及要交的税费和其他费用，可以减少不必要的麻烦。