一线城市面临着史无前例的调整压力?

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一句“京沪永远涨”，流行很多年。

然而，人无千日好，花无百日红。纵是京沪深，房价也会跌。

从去年2018年入秋以来，在一二线城市当中，北京领跌全国，上海从去看到今年的成交量也很低迷。

今年传统意义上的“金九银十”，2018年在热点城市不复存在。

根据易居研究院的监测数据，从去看2017年9上半月和10月上半月的成交量总和，来代表9、10月份的成交成色;

2010年以来，楼市有短周期波动的特征，所以每年的9、10月份的成交量起起落落，但今年的成色尤其差!

有些朋友会反对，认为成交量主要是政府限制预售与网签。我认为确有此因素存在，但主因应是需求面萎缩。

比如，拿上海二手房成交面积为例，2017年以来，一直处于过去几年低位，9月也没有什么表现。

过去一年成交面积同比增幅的移动平均值，也创2012年以来新低。

超乎多数人预期的一线楼市深寒，原因何在?如果细数原因，伸出两只手，十个指头不够用。但最根本的原因其实也是最简单的原因:涨多了，跌正常!

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一线城市经济发达、人口扎堆，房价长期看涨，大家容易达成共识。但问题的关键是短周期。

正如“飞人”刘翔，也只能一次飞一百米、二百米，你让他飞一公里，就不可能飞起来了。

你让他刚飞完一个一百米，不休息一再飞，他还能飞一个一百米吗?

根据70城房价同比增幅，将其划分为一线、二线、三线，则会看得清楚。上一轮楼市繁荣的2013年，一线房价涨幅超过二三线，这也正常嘛。

2015年以来的这轮楼市繁荣期，一线再次超过二三线，也正常呀。

然而，有一点很不正常:这轮繁荣期，一线房价涨幅大于二三线的程度，远超2013年!这种不正常，就叫“市场背离”。

也就是说，一线城市涨幅大些，是合理的，但“大大”就有问题了，过火了，透支了，短期有泡沫了。

透支之后，一方面，市场客观上需要休整，另一方面，政府严厉调控，逼迫市场调整。于是，结果就是，卧倒休息…

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三大都市圈房价下跌顺序

当前，全国房价分化严重，少数城市房价开始下跌，而部分城市还在上涨。

真可谓:乱花渐欲迷人眼，安能辨尔是雌雄?

我们聊聊三大都市圈与城市群的差异，分别是:以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以深广为中心的珠三角。

以统计局公布的70城房价指数的2015年基期值为准，截至2017年8月，计算这期间的房价累计增幅。

每个都市圈只选取了具有代表性的城市，京津冀都市圈中包含北京、天津和石家庄个城市;

长三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4个城市;珠三角都市圈中包含广州、深圳和惠州3个城市。

上一轮上涨行情，珠三角率先上涨，2015年初房价开始快速上涨，其中主要是深圳，一枝独秀，从而带动长三角领涨全国。

长三角和珠三角虽然在2015年初楼市也开始启动，但是涨幅比较温和，其中京津冀略强于长三角。

2016年前三季度，长三角发力，涨势最猛，其次是京津冀，再次是珠三角。

2016年9月底至10月初，多地集中出台新政之后，三大区域房价涨势放缓。

其中，长三角开始横盘，尤其是上海与合肥熄火，靠杭州与南京仍小涨了一段时间;

京津冀先是横盘，然后在017年3、4月份再涨一波，5月开始转入下跌通道，当前处于最弱态势;

珠三角，2017年以来表现相对较强，广州滞后性上涨，惠州表现活跃，深圳也稳中略涨，所以这个板块的偏强状态，与京津冀的偏弱状况形成了鲜明反差。

没有比较，就没有伤害。