楼市上半场已谢幕,下半场怎么破?(干货总结)

房地产是一个金融属性极强的产业，最典型的两个特征就是金额大，流动性低，跟很多因素息息相关，比如政策，金融，供需，人口等，现在的全国楼市走到下半场，分化已经十分严重。

今天小编来为你做个总结性的解剖，我会用到贝壳提供的一份数据报告，因为这些数据刚好跟我之前在文章内提到的很多观点类似。

1. 宏观政策和金融

从政策上看，房住不炒的中央方针，现在没有谁会再怀疑，不会放松!没有调控的二线城市都会陆续调控。

但是调控是有周期和轮动机制的，像济南，南京等二线城市，因为调控较早，力度较大，市场相对平稳，这个平稳主要体现在两个方面，一个是成交量，一个是成交价，并且量在价先，成交量相对平稳之后，成交价也会趋于稳定。

而像深圳，北京这些一线高压城市，调控是最早的一批，向来是楼市的风向标和排头兵，其走势对全国都有借鉴意义。

比如北京，小编从去年底，包括今年初屡次在文章里明确劝大家，北京因为已经下跌20%，刚需可以考虑入手了，今年2月份发了一篇文章(央行发信号了，2018投资买房建议(干货)，现在回头看依然适用，投资止步，刚需看情况出手，新房有20%价差的可以买，不要买二手房。

而实际的数据也跟我的判断是一致的，从18年3月份开始， 特别是317调控后，北京二手房均价持续下跌了11个月之后在3月份止跌上涨，并且连续上涨。

我也明确的告诉了大家，北京不要担心能涨多少，行情只是小幅反弹，涨5个点可以，涨10%都很难，想涨百分之二三十基本上不可能，调控这么严格，换房族基本上都是非普通住宅，8成首付，丧失了金融属性，没有了杠杆，也就没有那么多的人有能力随随便便拿出八百万一千万买房的。

所以现在手头储蓄不多的刚需们大可安安心心的再攒两年钱，未来两三年调控不可能放松，楼市以平稳为主，大家都有机会上车。

从货币和金融来看，目前的基调还是去杠杆，7月底的政治局会议传达的精神非常明确:

“要把好货币供给总闸门、坚定做好去杠杆工作，只是在操作上要把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。”

这说明政府去杠杆的决心未变，去杠杆必然导致货币增速大幅下降，流动性紧缩，我们的M2同比还在继续往下走.

货币政策依然还是稳健为主，但是可能会继续上调公开市场操作利率，比如逆回购利率，这样对我们买房的存量贷款就没有影响，只是增量有影响。

我之前说过，今年加息的可能性依然非常小，因为加息实在是影响太大了，而逆回购利率虽然也是加息，但意义导向还是完全不一样的，只影响增量，不影响存量。目前我们的经济还处在转型中，企业的盈利能力没有明显的改善，现在企业已经不堪重负，负债率又特别高，地方城投平台更是如此，如果加息，他们的利息又高了，财务成本增加，企业更是岌岌可危，裁员下岗的问题又会严重，考虑到国内企业的脆弱性，我们现在是非常不愿意加息的，最好是能拖就拖，能不加就不加。

同时，我们的消费数据也十分不乐观,从出口降速以来，消费一直被寄予厚望，但是从2017年下半年以来，社会消费品零售总额的数据一直在下滑，由于房价上涨对消费能力的透支，消费降级已经是很多家庭的选择了。

所以从货币的基本面看，过紧和过松都不太合适, 依然稳健。

2. 房贷利率和居民杠杆率

过去几年，老百姓变了，被互联网和金融不断冲击洗脑的这一代人，变得不爱储蓄了，以前的文章老有说中国人喜欢储蓄，现在老有人说中国人太爱用杠杆了。

但是不管怎么样，事实是居民杠杆率过去几年以来，增速飞快。中国目前的房贷收入比非常高，这说明啥?

首先，我们赚的还是不够多，赚的钱全用来还房贷了;其次，都还房贷了，哪还有钱去消费?所以才有消费降级。

贝壳数据显示，中国的房贷收入比已经达到74%，而美国降到了71%的水平，中国比美国还高了。

从未来看，居民加杠杆十分有限，因为居民负债真的太高了!

大家都知道加杠杆的钱都去哪了?只有房地产能吸纳这么多的货币。

再打开看下各个典型城市的房贷收入比看，深圳一骑绝尘，我一直以来就说，深圳人民在杠杆的利用上绝对是全国人民的老师，投资炒作之风十分盛行，公司买房，投资买房占的比重很大。

我之前也专门分析过这个问题“小编：深圳重要调控文件流出，看完让我惊呆了!”。

而在二线城市里面，厦门是最高的，厦门岛内面积小，用杠杆很容易撬动这个小球。不多说了，不然厦大教授又要来了。

再从居民的贷款额新增变化和趋势来看，从2017年下半年开始，居民贷款额是呈下降趋势的，这跟大家的感觉应该一致：那就是从2018年以来，杠杆一直在下降，这说明整体上,楼市的确没那么热了。

3. 人口

关于城市化进程和人口，我之前也专门写过人口的分析文章，结论是什么?

首先，2018年，2019年是一个绝对的拐点，因为从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。

从91年到99年，这部分人群到了已经毕业或者接近毕业的年龄，还没到买房的核心时间窗，真正要体现到房价的需求上面，可能还要延迟几年，但是至少说明了一点，人口的出生率从2018年是一个开始的拐点，这也是为什么2018年我们的砖家要拿生育基金说事的一个原因，后面因为人口因素引起的购房需求会逐步减少，这是从人口这个大基本面来看的。

另外，现在生不起，不敢生的90后这一代的平均使用面积，随着出生率的降低会大幅减少大户型房子的需求，小两口过日子只需要个小三房。

而且我还没有考虑人口老龄化带来的影响。

其次，从结构上分析，长期从城市化进程来看，人口必然引发一二线城市和三四线城市在房价上的巨大反差，因为现在三四线因为棚改红利期还没有过去，一旦最后这波棚改驱动慢慢消失，没有人口流入支撑的大部分三四五线城市，涨完这一波，就歇菜了，而且会迎来一个非常漫长的调整期，况且前段时间又放出消息，说棚改力度会大大减弱，这些都会加速三四线楼市红利期的提早释放。

也许，距离小镇楼市萧条的那天真的不远了。

再次，对人口长期净流入的一线城市，比如深圳，这几年每年流入的人口还有五六十万，深圳人口平均年龄是32岁，80后居多，2015-2017年，1980-1985出生的人换房特别多，未来几年，仍是1985-1990年出生的买房换房高峰期。

特别是经过这几年二三线也普涨后，比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小，很多人在准备入户深圳买房。

需求是有的，但是房价短期涨幅过高了，透支了需求。

而且深圳调控升级后，市场被再次打压，因此中短期内(两三年)，房价很难明显上涨，刚好也给了市场累计足够的购买力，消化泡沫。为下次需求爆发积累能量。

这些最后一点就是城市圈的概念，三大城市圈已经形成，而且我认为人口会更加聚集，环沪，环京，环广深三大城市圈，随着高铁的逐步完善将虹吸更多人口。

其次是重点城市和各个省的省会城市为核心的第二梯队，西部的成都、重庆，中部的武汉、长沙，东部的杭州、南京其实还是环沪城市圈概念，沿海省份的福建厦门、福州，山东的济南和青岛，北部的郑州、西安等省会城市，长远都是具有人口吸附力的中心城市。

4. 总结

最后我来总结下楼市下半场的基本面：

从政策上看，坚持房住不炒的方针不动摇，短期内不会变。

从市场来看，2016年10月份热点城市普遍调控以来，一线城市，北上深已经在横盘调整，广州慢半拍，目前阴阳合同依然盛行;二线城市中，厦门房价已经处于下跌中，福州、南京、济南、青岛、成都、杭州、郑州这几个热点城市的二手房价，高点已经过了，想要成交，必须要降价。

目前只有长沙、重庆、西安、武汉、杭州，由于限价严格，存在新房与二手房价格倒挂，因此新房市场仍然较为火爆，甚至是一房难求。

还有一些弱二线城市，比如南宁、昆明、贵州的新房市场，由于上涨较晚，目前属于补涨行情。

三四线城市，依旧是我所说的那个原则，翻倍的就差不多涨完了，没有的大概率继续涨，因为三四线城市走向很大程度取决于棚改货币化政策，库存多的继续去库存，货币继续宽松，想不涨都难。

我后面会持续重点关注一二线城市，三四线城市的信息比较闭塞和落后，反应也会慢几拍，三四线城市一定要多关注一二线城市的动向，就如2015年上涨，深圳最先启动，半年后才轮到上海，2016年北京才启动，然后才是广州和二线城市齐飞，到2017年三四线才有反应。

下跌也是这样，各个城市的轮动节奏不一样。