3年来杭州出现首个“亏本甩卖”楼盘,地产行业要洗牌了?

最近小编看到一条新闻，杭州萧山一楼盘领出备案价，含带装修每平方米3.3万多元，对于这一价格，我们很多业内人士都表示：“这基本就是亏本卖了!”该项目实际楼面价超过26000元/平方米。杭州上一次亏本卖房的楼盘，可能还要追溯到2015年。

看到这条新闻之后，嘴哥我也是立马咨询在杭州的地产朋友，他表示最近杭州的楼市可能要大变天了，而最近楼市上发生了几个标志性变化。

首先是从“开盘必售罄”变成“卖不完”，摇号楼盘在选房时出现大面积弃选，甚至有楼盘第一次开盘结束还剩下不少房源，等到快二次开盘了还没卖完。

然后是高价地开始亏本入市了，务实的开发商意识到限价很难放开，不如积极回笼资金，宁愿以低利润甚至亏本开盘。

其次是市场上终于出现了“变相降价”，以老带新奖励、车位优惠、存1万抵10万等促销活动重现。

最后则是新房市场开始重新启用中介分销，足见这些楼盘蓄客是多么不理想。

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很多人都在后台留言，杭州的开发商都亏本卖房，问全国房价是不是要降?关于这个问题，我们可以从土拍市场中窥得一二。

今年以来，全国楼市调控声势尤其浩大，上半年全国各地出台近200次的房地产调控举措，查漏补缺严堵各类炒房。尤其是今年7月31日中央政治局会议召开后，对房地产市场的调控力度并没有丝毫减弱。佳兆业经济研究院院长刘策看来，目前房地产已经到了新旧交替的时间点，重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧。下半年是债券还款高峰期，也在很大程度上影响了投资者信心。

这一变化从土拍市场就可以看出来，前7个月全国土地流拍796宗，二线城市流拍数增长200%。

流拍在全国土地市场上越来越多地出现。据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。“在目前的政策环境下，公司在拿地方面是宁缺毋滥，如果投资回报率不高，我们宁愿选择放弃。”深圳一家大型房企的相关负责人向记者表示。

一直以来房价与地价是密不可分的，随着房地产市场调控的逐渐深入，正在不断影响着土地市场，更让不少开发商看到房地产整个行业发生的变化。相比起前几年土地市场的火爆，今年以来全国多数地区的土地市场整体降温，但也呈现冷热不均的现象。

在调控政策的不断的施压下，往往地方政府会维持一定的供地节奏，可是房企的资金压力不断增大，拿地策略也趋于保守。目前，流拍的土地其实有着特殊原因，贸然拿地性价比不是很高。那么就是总价过高，要么就是需要建配套设施，如此一来开发商的积极性相对来说没有多大变化，只不过是变得更挑剔了。哪怕是上个月的销售业绩不错，拿地还是比较保守。

今年以来，土地拍卖流拍数量将近800多宗，且流拍比例还在继续提高，土地拍卖价格也出现了明显回落，“”不再出现，这意味着依靠房地产来维持经济运行的模式越来越难持续了。

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2018年上半年成都土拍住宅商办市场“量涨价跌”，开发商拿地难度加大，加之受市场端政府限售、限价、限贷等调控政策，上半年大成都土地市场总体趋势较平缓，开发商拿地更为谨慎，甚至核心地块出现流拍。

在2018年上半年，大成都一级市场住宅及商办用地共计成交土地158宗，总用地面积696.84万平方米，总成交金额490亿元，成交楼面均价为3161.55元/平方米，同比下降37%。具体来说，供应地块规划建筑面积1848.31万平方米，同比增长171.37%，成交地块规划建筑面积为1548.94万平方米，同比增长189%。

上半年招拍挂土地市场降温明显，底价成交宗数已占比六成。上半年土地平均溢价率为21.33%，因主城高起拍楼面价的地块出让少，平均溢价率较去年同期下降48.33%。

2018上半年，成都房地产企业拿地规模排行榜TOP10企业合计权益拿地建筑面积为269.9万平方米，同比下降24.58%。

2018上半年，成都房地产企业拿地金额排行榜TOP10企业合计权益拿地金额为149.5亿元，同比下降40.16%。

2018年在成都拿地前十房企中，金隅集团和金科集团拿地楼面价较高，均过万。其余前十房企拿地成交楼面价均未破万。

目前成都的top10开发商的拿地价都不是很高，而房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，在成都多层：1200-1400元/平方米;小高层：1600-2000元/平方米;高层：2400-2600元/平方米。

房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本简称为建安成本，一般来说建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%，也就是说，老百姓购房款的30%多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。

如上图所示，恒大的拿地价在4000元/平方米左右，综合税费算11个点，建安成本两千五左右，杂七杂八的其他财务成本(4%-15%)管理成本(3%)营销成本(1%)人员等周边成本(2%)加上各种规费和税费的350元/平方米，所以保本大约8千左右。所以我们不难发现，拿地最多的恒大和新城，平均价格不到四千，拿地最少的金隅和金科平均价格一万二左右，说明拿地多的价格虽然低但大多数在远郊，拿地少的但是价格高说明大多数是在主城区，未来的话主城区以内的房价还是高。

总体来说成都的开发商对高价地块获取热情已就势减退，目前top10的拿地开发商，地价都没有过万，即使后期加上建安成本和税，成都的房价也不会很高。明后年势必会出现很多“低价”的楼盘，所以还没买房的还可以再等等。

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小编我在房地产大数据公司“中估联行”最近公布的数据中看到，过去的2017年，成都主城区全年的房价基价涨幅高达58.4%，位居全国之首，超过武汉等城市。

拉长时间周期观察，从2007年到2017年，10年时间成都主城区平均房价从5000元/平方米上涨到近17000元/平方米。当然，这10年时间成都人口也从1200万暴增至2017年的1600万。

在成都，房价表现出来的最大冲突是，一二手房价格严重倒挂。比如在成都主城区、天府新区直管区和部分郊区，一二手房价格差通常在5000-10000元⁄平方米。2018年3月初，成都市东二环外的招商中央华城项目带装修开盘，单价1.2万-1.5万元，而附近的二手房红枫岭1.8万元，万科金色乐府2万多元，倒挂5000-8000元⁄平方米。

成都是一座你来了就不想走的城市，成都现在在全国越来越受欢迎，这与成都长期以来的低房价有着莫大的关系。从房价和同级别城市的情况看，2008年成都新房均价6000元⁄平方米，略高于武汉，比南京略低。到了2016年，武汉均价已经到了1.4万元左右的水平，南京早过了2万元，成都还是不到8000元。

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自从成都5.15新政之后，成都房价短时间来看似乎是被抑制住了，嘴哥我在成都统计局上面看到固定资产投资一栏中房地产在四月月份之后出现断崖式的下跌，一直到最新的数据6月份也没有回暖的迹象

而整个成都的商品房整体施工面积下降，新开工面积也是下降。1-6月成都市商品房施工面积为16880.1万平方米，同比下降5%。

此外，1-6月成都市商品房竣工面积为706.3万平方米，同比下降19.1%。值得注意的是，这都是所有商品房的数据。

根据国信房地产信息网、智研咨询整理，1-6月成都市商品房新开工面积为2207.81平方米，同比下降10.3%。如此对照来看，住宅施工和新开工面积，可能都不够乐观。

看着上面的数据，成都放地还应该加快，已经放的地得敦促加紧开工、入市。

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此次杭州出现首个亏本入市高价地楼盘，这应该是个个例，嘴哥不禁问成都还有多远?不知道什么时候也能实现，但是就目前来看成都房价应该是稳定的，不会再像去年那样吓人了。

从长远的角度来看，成都市的人口集聚不断在推进，限购政策越来越严，这两大趋势都将使得成都的房价缺乏人口支撑，成都的房产经济步入存量时代。而房地产投资，说白了也将步入存量时代，前期投多了，后期必然会少投。

现在咱们普通老百姓想买个房子，真的是要花上半生的积蓄。房价的高低，说到底还是公共资源配置的不均衡，才导致住房因为公共资源而产生的巨大价格差异。房子修的再好，旁边没有地铁、医院、学校，价格也卖不上去。可是学校旁边破旧的房子却能卖个好价格，这些公共资源的配置权在政府手里面，一旦商场、学校、医院、公园、地铁建好之后那房价肯定又高到你买不起。

成都现在的房价高，不仅仅是因为各种税收和公共资源，最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降，才能让房价下行。嘴哥我不希望成都也出现那种开发商亏钱的事，政府好好发展其他的经济，把土地的价格降下来，让房价回归理性。

回到杭州萧山的开发商亏本卖房上面，其实从侧面反映了房地产投资日渐黄昏，随着成交量下降、房价停涨、土地市场遇冷。而限价、限售等强制措施可能常态化。根据政治局开会内容中央政府有信心维持一二线城市房价，严格调控不放松，所以不管是全国的房价还是成都的房价应该是稳定住了。