成都商业地产半年报：无界思维 格局谋变

资本市场升温，成都发展一路向南，房地产投资价值凸显“区位无界”新思维。日前，世邦魏理仕在蓉发布《2018年上半年成都房地产市场回顾与展望》报告显示：成都写字楼市场随着转租公司开始大规模介入，一二级租赁市场并行格局初现。零售物业市场“三级商圈”格局巩固，次级商圈调整突围;区域成熟度提升、零售项目定位的异质性与租户结构的互补性提升金融城“商圈”气质。

新格局之一：优质写字楼市场“2+1”新格局

上半年，成都优质写字楼新增供应23.8万平方米，其中睿东中心、领地环球金融中心A座、OCG国际中心C座三个甲写项目交付入市，带动甲写存量突破320万平方米。

据统计，截至季末南延线板块甲级写字楼存量已超三环内子市场总和。上半年，成都南延线板块净吸纳量贡献占全市近七成，成为办公需求的第一支撑。预计2020年写字楼市场将迎来供应高峰，供应量高达137万平方米，成为写字楼市场不可忽视的潜力板块。

上半年，成都优质写字楼市场净吸纳量同比增长174.1%，录得62.8万平方米，在世邦魏理仕监控的17个中国城市中排名第二，仅次于上海;甲级写字楼净吸纳量录得34.2万平方米，同比增长49.5%。净吸纳量均创历史新高。强劲的需求回升势头显著改善写字楼供需不平衡，带动平均空置率跌至六年新低，至季末报26.3%，较2017年底回落5.3个百分点。

截止今年6月，成都全市优质写字楼平均租金报82.2元每平方米每月，较去年底上涨5.9%，涨幅创历史同期新高。其中，南延线大量散售楼宇在面市之初，受当时供过于求的市场影响，成交租金被大幅低估。而今市场回暖，其租金基数低、上涨空间大，因此逐步回归至其品质应有的租金水平。统计层面上，散售楼宇涨幅高达7.2%，涨幅超预期。

展望2018年下半年，成都写字楼市场将迎来52万平方米新增供应，其中攀成钢板块和天府新区将迎来区域首个甲级写字楼的交付。着眼需求端，成都新经济持续发力，带动企业及人口流入，构筑办公需求回升根基。因此，世邦魏理仕预计成都办公需求将持续回升。供需关系的持续改善有望推动市场在未来迈入根本性“回暖”。

新格局之二：零售物业市场“三级商圈”新格局

报告显示，上半年，成都零售物业市场录得未来中心、双铁润扬广场和悠方购物中心三个项目开业，共计带来23万平方米的新增供应。新开业项目分别座落于核心、次级、近郊三大商圈层级，成都零售物业市场“三级商圈”的市场格局进一步凸显。

南延线作为次级商圈的重要组成，其发展随时间积累，商业成熟度持续提升，值得市场关注。以金融城板块为例，一方面，城市南拓，人口流入，金融城板块居住、商务氛围改善，成熟度显著提升，给予商业项目夯实的消费基础;另一方面，世邦魏理仕应用泰森多边形模型对商业项目辐射范围的分析作证，购物中心的开业显著挤压单个项目的辐射范围。

成都零售物业市场的良好基本面不仅体现在市场格局的变化，而需求端的优异表现同样备受关注，相关指标在中国乃至全球市场的排名逐年攀升。世邦魏理仕最新发布报告显示，成都在国际品牌渗透率榜单中位居全球第19位。上半年，零售和餐饮业态仍为市场需求的主动力，其中服饰类品牌新增需求持续领先。

该报告认为，2018年下半年，成都将迎来56万平方米新增供应。金融城、攀成钢板块与近郊商圈将持续受关注，成都零售物业市场三级商圈各自将步入全新发展阶段。

世邦魏理仕华西区顾问江南表示：“未来市场，新兴的体验业态是开发商追逐的重要目标，更加多元化的互动体验提升购物过程中的乐趣感与体验感，同时也对商场的硬件设施及功能分区提出更高要求。”

新格局之三：仓储物流市场“二元竞争”新格局

上半年，成都仓储物流市场录得嘉民龙泉二期和安博龙泉二期交付使用，为市场带来13万平方米的新增供应。市场需求持续活跃，净吸纳量实现18万平方米。

市场需求端的主要驱动力仍来自第三方物流及电商，其需求贡献率合计占七成。值得关注的是，上半年新增需求出现可喜信号，市场录得数个新零售品牌及某外卖平台等新一类互联网零售企业的租赁成交案例，市场租户结构的丰富性和稳定性得以提升，继而为未来市场发展带来更多的可能性。稳步增长的需求带动平均空置率较2017年末回调1.9个百分点，报11.3%。平均租金较2017年末上涨2.1%，报25.0元每平方米每月。

电商自建库在蓉相继投入使用，租赁仓与自建仓“二元竞争”的新格局呈现。据世邦魏理仕监测数据，包括京东、菜鸟在内的一线电商及关联企业的自建仓库总体量约158万平方米。

报告认为，2018年下半年预计有41万平方米的新增供应。随着成都市整体规划的进一步落实，仓储物流用地供应量逐步减少且出让年限缩短，高标库未来供应预计将放缓。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“一方面，电商及相关企业自建库将陆续投入使用，对存量仓储项目的租赁形成竞争与挑战;另一方面，市场供应期已接近尾声，加之一手工业用地出让年限调整至20年，显著影响开发商拿地决策，继而导致未来新增供应急剧减少。这两方面因素对冲，成都仓储物流市场将出现短期波动，但就长期来看，市场仍然保持乐观。”