重磅！泸州昨起实施“地价房价局部调控”等9大新政

2018年2月25日，泸州市住建局、发改委、国土局、规划局等九部门联合发布了《关于印发规范管理促进房地产业健康发展的实施细则的通知》(以下简称《通知》)，通知自2018年3月27日起施行，有效期为3年。该《通知》指引了未来几年泸州房地产发展的方向，值得购房者和从业人员密切关注，乐居君梳理了其中值得关注的几个重点，以方便大家阅读。

一、实行购地资金审查与适时调整土地供应节奏、

《通知》对开发商购地资金审查做了明确要求：申请购买城镇住宅(含兼容商业服务设施)、商服用地的购买人，需提供有开户银行出具的银行账户余额的证明文件。

《通知》对土地供应节奏也做了部署：当商品房库存去化周期小于8个月时，应适当增加土地供应;当商品住房库存去化周期大于15个月时，应适度控制土地供应。

点评：这节奏跟成都很像啊。今天成都拍卖的主城区的五宗地全部要求证明资金是自有的，不是来源于银行贷款、信托资金、保险资金等;关于土地供应节奏，成都是以东进、南拓、西控、北改、中优来分别对待的，也是实行动态监控。2017年末泸州商品房待售面积182.93万平方米，其中住宅其中住宅84.62万平方米，按照2017年的月平均去化速度，去化周期都不足3个月。

二、实行地价房价的局部调控

《通知》提到“对中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的……”对成都的开发商来说，这条有没有很熟悉?这就是成都目前正在执行的政策。这么做成交楼面地价虽然降了，实际的楼面地价却一点没降;甚至过高的配建还会让部分开发商望而却步，买地热情下降。

▲数据来源：四川世联行研究部

为什么要这么干呢?看一下2017年泸州的楼面地价就知道了，四季度的时候已经超过1500元/平米，一路高歌猛进。举个例子2017年12月28日泸州进行了一场土拍，八宗土地全部成交楼面地价从1308-2910元/平米，蓝光、绿城等国内一线品牌开发商也纷纷来了，有4块土地的成交溢价率超过50%，足见泸州土地市场的**

土地市场**只是限价的原因之一，商品房市场**才是主要原因。来自泸州市统计局的数据显示，2017年酒城泸州商品房销售约734.87万平米，其中住宅586.31万平方米，比2016年同期增长27.6%。商品房销售3502651万元，比去年同期增长40.3%。商品房待售面积182.93万平方米，其中住宅84.62万平方米，比去年同期减少37.1%，去库存效果非常明显。泸州2017年商品房销售的面积和规模在全川都排在第二的位置，而且遥遥领先第三名

▲2017年四川各地市商品房销售面积对比

(成都量太大，甘孜州、阿坝州暂缺数据，均未纳入对比;凉山州选取了西昌市为代表;单位：万平米)

三、加强房屋销售管理：

严把新建商品房预售管理：房地产开发项目有宗地抵押的,不予办理商品房预售许可。房地产开发项目在相关要件资料齐备，且工程形象进度达到总楼层的25%以上的方可办理新建商品房预售许可证。

实行商品房明码标价：建立和维护公开、公正、透明的房地产市场价格秩序,房地产销售企业在销售商品房时,必须按照国家发改委《商品房明码标价规定》和四川省发改委规定的商品房标价格式实行明码标价，严格执行一套一标，在项目销售现场显著位置公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，房地产销售企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照承诺价格明码标价对外销售。

点评：这两项政策要看具体怎么执行，以及违反规定以后要怎么查处，否则很容易被忽视。值得注意的是，小编在泸州市住建局官网看到了公布江阳区和龙马潭区部分新房楼盘的价格信息，楼盘的均价和最高价一目了然，开发商和中介机构、经纪人员都无法糊弄购房者，超过最高价就是违法，可以向有关部门举报。

四、加强房地产市场监管

《通知》提到健全住建、发改、国土、城管、工商、税务等部门联合执法检查机制，查处房地产市场违法违规行为。

点评：涉及多个部门往往容易出现推诿现象，也要看具体怎么执行。成都在2017年6月1日至11月30日开展过一次由房管局、发改委、公安局、工商局组织的联合监督检查，各部门各司其职，一部分开发商、中介机构的违法行为被查处，市场环境得以净化。

五、推进租购并举住房保障制度

开展住房租赁试点：根据省住建厅部署，在主城区探索租购并举的住房保障制度，满足不同群体的住房需求。搭建住房租赁交易服务平台，实行房源发布、房源核验、租赁合同网上签约办理;发挥国有企业的优势，租金国有住房租赁公司，大力开展住房租赁业务，引导我市住房租赁市场发展;鼓励开发企业利用闲置房源开展租赁业务;支持租赁企业发展，鼓励物业服务企业、房地产经纪机构和其他组织足见租赁企业;鼓励私人租赁业主将租赁住房委托国有住房租赁企业经营;对有配建租赁住房要求的宗地，规划部门在出具宗地规划条件时，应明确租赁住房的建设内容、规模、标准、功能布局、租赁要求等。

搭建棚改货币化购房平台：针对旧房棚户区改造货币化安置住户，通过政府搭台、开发企业参与，提供限价房源，搭建满足棚改征收户合理房价购房平台，加快推动老旧城区棚户改造征收和建设。

点评：这两项都是中央的决策。租赁住房早先只在成都等一二线城市试点，现在泸州这些三四线城市也加入进来了，开展住房租赁试点有助于促进房地产的平稳发展;棚改货币化安置是三四线城市去库存的有效手段之一，但是如何保障棚改户能够买到房子，泸州的这项探索值得推广。