中国房地产市场调控的新逻辑

自3月中旬各地密集调控以来，全国房地产市场总体上持续降温，并出现了深刻变化，面临的市场基础与以前的调控呈现明显变化，这就客观上要求房地产市场需要根据新的市场环境，把握调控的新逻辑，特别是要注意防止多项短期政策叠加可能引发的局部风险。

结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题，建立房地产长效机制应当注重以下四个问题：

第一，建立市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看，房地产市场过热或过冷，往往是“市场化不足”导致资源配置扭曲的结果。长效机制就需要发挥市场的决定作用，建立一系列市场运行规则，避免行政手段对市场的过度干预。

第二，供给侧结构性改革是长效机制的**。从需求看，中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变，城市之间分化和城市圈同化效应日益显现。但中国住房供给体系目前在不少城市依然较为僵化，特别是一级市场供给缺乏弹性，二级市场交易制度尚不健全，租赁市场发展滞后，难以满足住房需求升级变化。

第三，增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间，牵涉众多利益主体，在新房领域建立长效机制难度较大。近年来中国存量房上升的趋势明显，一线城市存量交易占比已经占据主导地位，但存量房市场的调控机制目前在不少城市几乎为空白，因此，以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。

第四，购租并举是房地产长效机制的重要方向。长期以来，中国房地产“重买卖轻租赁”的倾向导致租赁市场发展严重滞后，尽管一线城市租赁需求旺盛，但无论是供给数量还是租赁品质均难以满足需求，专业化、规模化租赁机构的发展缺乏良好的市场环境。

具体而言，构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议：

首先，优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性。土地供给不仅要与去化周期挂钩，还要与城市的产业、人口结构挂钩。盘活存量土地，形成多元的供给主体。

其次，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多地需要靠二手房的流通。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。

最后，补齐租赁市场发展短板，让租房成为新市民的居住方式。目前，一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右，新增供应中租赁的比例更低，一些城市房屋空置与租赁短缺并存。因此，要加快住房租赁市场立法，重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最**痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益。同时，要加快机构化、规模化租赁企业发展，最**的是降低企业管理运营成本、降低拿房成本，并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范，用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。