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【小波探盘】第3期:锦绣通江中新网12月30日电 在北京的房地产市场,百亿房企阵营又增新成员。在昨晚的旭辉北京品牌发布会上,旭辉发布了单城销售额达到百亿的消息。据悉,旭辉北京的百亿业绩,是凭借3个主力项目达成,并且回款率达到80%。
“地产没有规模万万不能,但只追求规模,会有很多后遗症。”旭辉集团副董事长林伟表示:“旭辉一直追求有质量、可持续的成长,利润优先、兼顾规模。就好像一个运动员,不仅要跑得快,还要跑得稳,才能跑得远。”
“老黄牛”的“奥运冠军”
面对这样的成绩,旭辉集团副总裁、北京区域公司总经理孔鹏把“百亿”比喻为“奥运冠军”,“拿奖牌不是最重要的,却是发展的必经之路。”旭辉北京近年来无论在外部投资策略还是内功修炼上都已条件成熟,“我们证明了自己是一个具备百亿承载能力的团队。”
数据显示,旭辉北京在2014年到2015年上半年的市场周期性低谷,集中拿下6幅地块,这是其2016年业绩成长的重要支撑,拿地后市场整体开始回升,周边地价平均上浮了30%-50%。
“市场的验证表明,我们的投资策略是正确的,在低潮期进行土地储备,在2015年下半年到2016年的销售高点推出所有项目,形成了良性的投资节奏,符合市场波段。”孔鹏表示。
旭辉北京不仅通过“逆周期”法则寻找到“时间窗口”,在布局上也通过提前判断寻找到“区域窗口”。通过对区域板块基本面(城市规划、人口、基建配套和经济潜力)和市场情况(房地价比、成交量、现货和期货)的比较分析,旭辉将大兴、顺义、房山列为拿地重点区域,形成了旭辉北京的“南北深耕”格局。
“区域聚焦的好处,是能够打造区域标杆,相当于永久示范区,不仅能够实现品牌沉淀和老带新客户挖掘,减少市场认知的时间成本,还有利于与政府互动。”旭辉北京营销总监刘垚表示。
2016的百亿业绩,则是上一个市场周期内旭辉北京的阶段发展成果。面对2017年,孔鹏判断,市场将会开启新的小周期,届时将根据行情进行新一轮的土地储备。下一个周期结束后,相信旭辉北京的业绩成果更值得期待。
承载百亿的产品内功
拿地考验的是判断能力,拿地后考验的是运营效率和产品能力。能否开发出让市场买单的产品?能否在当个周期内完成销售去化?这是旭辉北京近年来重点修炼的内功,也是孔鹏常说的“百亿的承载能力”。
旭辉北京通过4.5个项目完成百亿,是对地块价值的挖掘、对区域口碑的积累、对需求理解的产品创新能力的综合体现。除了6号院、7号院这种旭辉北京熟稔的刚改型类产品外,26街区和一合相更能看出旭辉对北京未来市场竞争的产品“企图心”。
“未来北京楼市将两极分化,一种是高端产品,中间层因为地价原因已经被断掉而被‘豪宅化’,另一种则是刚需产品,包括持有型租赁公寓,给老百姓特别是基数很大的年轻人提供空间解决方案,这是未来北京房企的生存方向。”孔鹏表示。
“北京房价不断高企,未来企业一定要通过优化空间来提高使用效率。”刘垚说。对此,旭辉北京通过户型优化、可变家居、空间融合等方式进行空间效率的大胆创新。
效率,是旭辉北京产品哲学的两大理念之一,另一个则是健康。据透露,旭辉北京正在和研究团队测算,从声、光、空气、水、安全等方面,试图搭建一套室内环境的健康金字塔体系——这在环境日益恶化的北京城市同样有着极高的针对性。
从平面单线走向立体3D
北京楼市相对于其他城市有着极为复杂的特殊性。过去,外来房企要在本地发展一直比较艰难,随着土地日渐、增量市场空间有限,未来,企业的持续增长更加成为难点。
百亿之后,如何继续发展?孔鹏给出了三条策略:合作开发、区域拓展和业务创新。“旭辉打造的合作开发模式,核心是高效、公开、公平、透明,甚至可以吃小亏、让点利润,主要是合作愉快、实现共赢,几年下来建立了不错的业内口碑。”林伟说。
环京开发则是也是抓住京津冀都市圈的大趋势进行的区域拓展。孔鹏认为未来的北京市市域内部想获得规模的发展难度很大,但是如果将北京大都市圈作为一个统一平台来看,那未来还是有很大机会的。
而在业务创新领域,孔鹏透露,未来旭辉北京将从二级土地开发的单线模式,积极向棚户区改造、存量持有物业等多线模式发展。“旭辉跟央企比最大的优势就是机制的灵活与创新,特别是在团队激励上。”林伟透露,从2015年开始,旭辉在内部全面实施了高管跟投机制,“所以团队对回款、对利润的迫切感,会比过去要更加强烈。”这也是旭辉北京在短短几年内快速并实现百亿的内在动力。
责任编辑: jxl
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