三四线城市房价怎么走？深度分析

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之前网上看到过一个有个非常搞笑的段子视频：

一个身穿黄色外卖服装的小伙子，骑着小破驴说，“算命先生说我24岁会黄袍加身，餐餐都有大鱼大肉相伴。我信你个鬼，你这个糟老头子坏得很……”

之所以说这个段子，是因为我特想用这位小哥的话，来怼一下昨天(3月18日)碧桂园掌舵人杨国强在发布会上说的一句话。

3月是上市企业扎堆公布年报的月份。昨天，在香港中环四季酒店发布2018年度业绩公报，喜人的成绩让掌舵人杨国强喜笑颜开、春风得意。

人逢喜事精神爽，杨国强顺势做了个预判，他表示三四线城市值得常长远看好。

给出的理由是：

随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。

简单来说，杨认为现在年轻人生活条件好了，精神需求高了，更愿意到城里去住，所以三四线的楼市有需求支撑。

看似无懈可击的理由，其实根本站不住脚。

与杨观点恰好相反，在我看来，三四线城市中，除了少数因为地理位置、经济与基本面等占优值得看好外，大多数三四线城市都不值得看好。

大多数三四线城市的楼市，自住购买固没问题，但投资需要格外小心谨慎。

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支撑一个城市楼市的关键，是成本与需求，而决定成本与需求强弱的，则是这个城市的经济基本面与人口基本面。

一二线城市房价之所以贵，就是因为一二线城市的经济发达，在城市化背景下，全国各地的人不断涌入这些城市，带来了购房需求。

需求旺盛本身就催涨房价，再加上因需求旺盛带来的热钱流入(投机者窥伺，趁机炒作)，双重作用下，房价水涨船高。

本号一直以来的观点是，只要城市化持续，中心城市地位不削弱，不发生重大调整，一二线城市房价虽然会因调控出现短期波动，但在漫长的周期中，仍会以涨为主基调。这一点，在昨天的文章中以香港为例已经分析过。

但三四线城市不一样。除了东莞、惠州、中山、廊坊、南通、湖州、嘉兴等城市是因中心城市需求外溢催涨外，大多数三四线城市房价上涨的逻辑只有两种，一是跟涨，二是货币棚改。

每一轮的牛市，都是由一二线城市率先发起，然后传导三四线城市。上一轮三四线城市上涨，是在一二线城市开启调控后，热钱被引导给了三四线城市，再加上中央又在强调去库存与低利率的背景下发生的。不少三四线城市上演了一波牛市，如徐州、扬州等城市。

当然，徐州、扬州本身的人口、经济基本面都不错，即使没有一二线城市调控，也会在自身经济与人口作用下上涨。

但更多的三四线城市经济、人口基本面并不好。人都在往一二线城市跑，没有人气的三线城市，经济怎么好的起来?

我曾以没有掺水分的小学在校生人数，系统性统计过全国地级市以上城市的人口变化情况，结果发现：东北、西北、西南、中部绝大多数三四线城市的人口在流失

其中东三省只有沈阳一座城市保持人口正增长，山西除了省会太原，其他都在流失，西部许多省份也基本只有省会在增长。

哪怕是繁华的东部，也有部分三四线城市的人口处于流失状态，如温州2018年人口就净流出了2.5万，台州净流出了1.45万，丽水净流出了1000人。广东省的梅州、潮州、揭阳也在流失。

人口基本面并不好的大多数三四线城市，房价上涨主要依靠棚改。

很多人不明白，棚改是怎么引起房价上涨。我们先看一张图。

棚改，就是棚户区改造，本来是造福民生的好事，但其中的货币棚改直接催涨了房价。

逻辑是这样的，中央通过政策性银行(国开行等)定向给地方政府印钞，地方政府通过国开行带来的款项，发给棚户区民众，回收棚户区的土地，让民众拿着钱去买新房。

这种操作，直接产生了购房需求，需求增多，房价自然跟着涨。地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍，拍低来的钱一部分用来偿还国开行的贷款，另一部分就留着自己用了。

可以看到，货币棚改一箭双雕，地方政府赚到了土地钱，房价又得以支撑。

但这种方法越来越不顶用，因为棚改的方式要改变，以后更多采用实物安置的方法。去年，中央就曾明确表态，棚改将差异化：

房价上涨压力大的城市，采取实物安置法;房价上涨压力小、库存大的城市，则继续采用货币安置法。

作为三四线城市房价最有力的支撑——棚改，一旦力度减弱，对房价的影响不言而喻。

除了棚改力度减弱这个利空外，2019年多个中心城市继续降低落户门槛，加大抢人力度，这对于人口竞争力本就不强的三四线城市来说，将被抽血得更加厉害。

所以，从人口长远走势与棚改政策变化来看，大多数三四线城市都不值得看好。

除了地理位置占优(东莞、惠州、佛山、珠海、中山、廊坊、扬州、湖州、嘉兴、南通等)、人口基本面与经济基本面较好(徐州、泉州、烟台等)以及在国家战略规划中占有一席之地的城市(如湛江、汕头、洛阳、九江、宜昌、衡阳等)。

补充一句，这里说的看不看好，指的是投资。刚需不存在看不看好的问题，居住是硬性需求。

03

对于这些，眼力劲极好的杨国强不会不知道，所以一直深耕三四线城市的碧桂园，几年来逐渐收缩战略，将重心渐渐往一二线城市转移。

饶是如此，三四线城市仍需有相当的业务比例，想要快速抽身，特别是赶在三四线城市楼市谢幕之前抽身，就需要接盘侠。所以，他高喊仍看好三四线城市。

话至此，就不再多说了。