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买卖二手房,注意规避这些交易风险

2019年03月15日 09:48来源:新快报本地楼市责任编辑:ny

广州二手房成交量已超一手房,据广州住建局统计,2018年广州市存量房交易登记数为102384宗,而一手住宅网签成交76056宗。存量房时代来临,广州二手房交易逐步规范,广州市房地产中介协会表示,会进一步开展行业自律、自查自纠及市场巡查等工作,同时提醒消费者要有审慎意识、契约精神。

中介未尽审查义务或隐瞒房屋情况 客户最不满意

链家华南区总经理高军曾总结,目前房地产中介行业主要存在七大乱象:虚假房源、赚差价、捆绑收费、交易资金无安全保障、从业人员不专业,服务体验差、阴阳合同、偷税漏税,不给员工交社保等。不过,广州市房地产中介协会表示,去年协会共受理消费者投诉中介的案件78宗,全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9‰,较前两年有明显下降。

客户不满意主要集中在四方面:认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况等,包括认为中介未审查业主代理人处分权,隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息;认为中介机构违反相关政策提供中介服务,如未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等;认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》,如协助制作不同价款合同,以达到少交税或获得更多贷款等目的、中介机构未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同或不配合撤下网签合同等;交易当事人因不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等原因而违反合同约定,拒绝履行合同引起纠纷的。

广州市房地产中介协会表示,此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷,这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解,但协会并无任何行政或司法强制能力,对于一方不参与调解或调解不成的,建议当事人应积极应对,及早做好通过司法途径解决的准备,以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

消费者缺乏审慎意识契约精神

容易导致交易纠纷

广州市房地产中介协会在处理消费者投诉过程中发现,还有一部分纠纷与消费者缺乏审慎意识、契约精神等有较大关系。例如,交易当事人因签约前后市场价格出现波动不愿履行合同,购房人对购房资格或贷款资格的判断及对政策解读有偏差,草率冲动签订房屋买卖合同,亦有极少数交易当事人在签署买卖合同及相关协议时,在空白纸上签字盖手指印等。

因个人原因无法依约履行合同,须承担相应的违约责任。对此,建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项,充分做好评估,避免不必要的经济损失。

案情回放

约定权利义务,避免差价当中介费

业主高某希望能以385万元出售其位于海珠区某物业,故找到某中介公司。中介公司在收到房源一段时间后,以该房屋出售价格过高为由,建议业主降价至380万元,并提出如经公司努力最终成交价格超过380万元的,则与业主均分超过380万元的那部分款项作为中介费,并与高某签署了同意付款的承诺书。

不久,中介公司找到了买方,并以385万元的价格将房屋出售,中介公司遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》,向高某主张2.5万元中介费。后高某在与买方的接触过程中了解到,买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋,并非通过中介公司努力提升了房价,故拒绝支付2.5万元中介费。

一审法院认为中介公司为高某出售房屋提供了媒介服务,成功交易,应当按约定支付中介公司2.5万元。二审法院认为,高某将《咨询及中介服务费确认书》中“咨询及中介服务费”的条款修改为“总房款预售价格及实际售价差额”,中介公司是予以接受的。房屋最终出售价格为385万元与380万元之间确实存在5万元差价,故撤销了一审法院关于支持高某向中介公司支付2.5万元中介费的判项,改为驳回中介公司要求高某支付2.5万元中介费的诉讼请求。

●提醒:在购买房屋的中介服务过程中,注意与中介机构在合同或协议上约定中介机构的权利义务,根据中介机构公示的服务内容进行咨询和确认。同时,建议消费者可选择分段支付中介服务费的方式,如:签订《房屋买卖合同》时支付一半,交易过户结束后支付另一半。如遇到不确定的情况,不要急于签订合同,可向专业人士、律师等咨询,保障自身的合法权益。

交易资金托管以保障安全

陈某因经营公司不善,急需资金周转,遂决定将自身位于天河区的100㎡物业降价出售,但需要买家垫资赎契。业主陈某通过某中介公司与买家叶某就该物业协商交易内容。叶某对垫资赎契表示疑虑,提出在银行办理资金托管,但遭到陈某以资金托管会拖延交易时间为由的拒绝。最后,叶某因对该物业及交易价格太满意,遂以200万元交易价格与陈某签订《房屋买卖合同》,并约定:叶某在签约当日向陈某支付60万元房款,用以垫资赎契。同日, 叶某依约向陈某支付60万元房款。

但事后,陈某未将此房款用于赎契,而是投入公司的资金周转。之后,叶某与该中介公司多次致电催促陈某办理交易过户手续,但均无法取得联系,遂打听得知陈某因公司经营不善,已结业并携款逃跑,且交易物业未办理赎契。

叶某因联系不上陈某,并认为其遭受的损失与该中介公司有关,遂诉至法院,要求该中介公司赔偿60万元。法院经审查,该中介公司已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》,叶某已依约向陈某支付60万元房款用于垫资赎契,但陈某未依约履行。叶某无证据证明其遭受的损失与该中介公司有关。最终,法院判决驳回叶某的诉讼请求。

●提醒:二手房资金托管手续免费,办理时间短,基本不影响交易程序与时间,且购房过程并不是一天能完成的,它需要一段较长的时间,而很多风险有可能在这段时间发生,如房屋被查封、房屋权属有争议或者其他影响房屋过户手续办理的情形出现等,如果上述风险发生,买家将无法顺利取得房屋产权。所以,交易当事人应办理资金托管手续,保障自身合法权益与交易资金安全。

夫妻共有财产,应当共同处分

王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到A中介公司放盘,中介公司核查资料后,确认房屋是登记在王某与其妻子李某的名下,属于夫妻共同财产。A中介公司问王某,其妻子是否同意出售房屋,并提醒王某,在签合同时需要夫妻双方到场签字或提供妻子李某的书面委托。王某表示其妻子同意出售。后中介公司找到买家陈某,达成交易意向,买卖双方签订合同时,仅王某一人到场,且未提供妻子李某的公证委托书,中介再次与王某确认其妻子是否同意出售,王某表示没有问题,遂买家陈某与业主王某签订房屋买卖合同。

后买方办理按揭,银行要求合同须王某夫妻双方签字,但王某妻子迟迟未在合同上补签名,之后王某妻子与中介公司联系,表示其从未同意出售该房屋,并认为其未在《房屋买卖合同》上签名,合同应属无效,要求解除合同。买方向中介公司了解,中介公司认为卖方此举可能与近期房屋市场价格出现波动有关。经中介公司多次协调无果,买方陈某将王某告上法庭。

●提醒:案件中房屋登记在王某夫妻二人名下,理当属于夫妻共同财产,因此中介公司提醒王某在签合同时需夫妻双方到场签字或王某提供妻子李某的书面委托的做法是正确的。但王某急于出售房屋而不顾中介公司的善意提醒一意孤行,王某未取得李某的授权签订房屋买卖合同,属无权代理行为,最终是要承担因合同履行不能而产生的违约责任。

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