三年周期魔法消失，2019年成都房价何去何从？

据安居客数据显示，2011年和2012年，成都的平均房价基本都是8400元/平左右，2013年涨到了8500元/平左右，随后的2014年和2015年房价又跌回8200元/平左右，直到2016年，又才回升到8500元/平左右。

对比成都2011年到2016年的房价走势，我们可以发现楼市3年小周期一直存在。

按此发展，在经过2017年和2018年的涨幅之后，2019年的成都房价应该也有一轮降价波动。

不过这两年调控力度加大，还没放松的迹象。根据安居客的数据显示，2019年1月，成都平均房价13075元/平，与2018年基本持平，三年周期论的魔法似乎正在慢慢消失，成都房价在2019年还有可能会降吗?

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回不去的楼面地价

要回答这个问题，必须要了解2017年-2018年，房价是怎么涨上去的。

首先在这两年里，成都的平均楼面地价大幅度上升。

据锐理数据显示，2017年大成都范围供应土地约224宗15277亩，共计成交了192宗12747亩，同比2016年下降约10%，但平均楼面地价约5432元/平，同比2016年上升了约13%。

2017年成都土拍最高楼面价飚至17200元/平，而2016年最高楼面价为12140元/平，放在2017年只能排到14位。

2018年的土拍市场降温明显，但诞生单宗总价10亿元级地块共23宗，诞生楼面单价万级地块共18宗，2018年最高楼面地价15900元/平。

面粉不可能贵过面包，2017年-2018年的房价大幅度增长也就理所当然了。

土地价格还能降回去吗?

从2018年的土拍来看，成都拍卖出让土地总金额895.1067亿元，比2017年同比下降了28%，调控效果明显，开发商拿地更加理性。

中欧学院教授朱伟认为，经过前两年的消化后，成都三环甚至四环内都难有大规模的土地供应，随着城市的发展，越来越多的土地出让是来自二三圈层。

未来，总体土地价格会进一步下调，但土地价格呈两级化，主城区的土地价格依然很高，二三圈层的土地价格会比较平淡。

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房地产仍是支柱产业

土拍价格的分化同样体现在房价上。

在打了鸡血的2017年，各大楼盘开始对飚涨价，之后受制于限价令，又出来几万到几十万不等的茶水费、更名费等明目众多渠道费，虽然增加了买房成本，但日光盘、网红盘仍屡见不鲜。

2018年，行情急剧下转，随着人们对区域、配套、楼盘品质有要求，造成同一个区域不同的楼盘开始出现冰火两重天的情形。楼盘品质更好的项目，会吸引更多的人去排队摇号，往往供不应求。而那些各方面的差点的楼盘，一般都供大于求，很少有人去排队抢摇号。

年初，网易房产四川(公众号wyfcsc163)也曾采访过很多地产公司的高层，他们都认为，随着人们对于生活品质的追求和中心城区物业的，未来品质好的楼盘和中心城区的物业，在价格上还会有上涨空间。

而三年周期轮回之下的整体降价，是不存在的。

从宏观来看，据国家统计局的数据显示，2018年前11月31城中有24个城市的房地产开发投资占比增长，其中四川省房地产开发投资同比增长了8.3%。

可见房地产还还是国家支柱性产业，在形势错综复杂的2019年，政府不会想看到房地产行业大起大落，最有可能的还是稳字当头。

“中国的房地产不像欧美国家已经发展了上百年，中国以前是计划经济，房地产行业才从0走到了1，从长期看，中国房地产行业仍属于上升周期”，朱伟告诉网易房产四川(公众号wyfcsc163)，中国城镇化率只有60%，距离80%的目标还差20%，虽然目前限购是限住了部分人的购房资格，但购房需求一直都是存在的。只能说，只要国家现有的政策没变，房产行业就不可能爆发式的发展。

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3年一轮回的降价不会来

其实人们常说的三年周期，实际也是政府调控的结果。

2014年楼市也是被限购和限贷双双影响，在限购与限贷政策放开之后，促动了一部分购房群体集中入市，但是由于在过去长时间限购限贷的影响下，不少开发商手里都积压了很多库存，现金流压力较大，因此很多开发商的都是以走量为主。

虽然销量将在一定程度上有所“回暖”，但是，成都房价在那两年也是一直胶着的，只比2013年跌了300块而已。

现在买一套房要掏6个钱包，把身边人的钱都借一遍，而且以前也没出现过一二手房价格倒挂相差5千的情况。

朱伟认为，当新房的价格普遍比二手房要贵2000-3000元/平的时候，可能就是限购放开的时候，目前的成都楼市还不具备这个条件。

只要经济在发展、货币在超发，GDP的上涨必然带来货币的贬值，而货币的贬值肯定会体现在房地产的增值上，朱伟说：“以目前成都城市的发展来看，2019年的新房价格仍会以较慢的速度继续上涨，三年小周期的波动不会重现”。