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限竞房时代 该这样挑房子

2018年10月18日 09:07来源:北京青年报行业动态责任编辑:lh1

北京楼市已步入限竞房(限制未来售价、竞争土地价格)时代。数据显示,2017年以来出让的住宅地块都是限竞房地块和共有产权房地块,其中在去年出让的72宗住宅用地中,“限房价、竞地价”地块就高达54宗。

北京中原地产的数据显示,目前北京限竞房项目超过60个,而这其中绝大多数都必须遵守70/90的原则,即70%的建设面积为90平方米以下的中小户型。这就带来了一个问题,导致北京的限竞房新房市场提供的房源无论是从价格、产品等多方面都几乎雷同,呈现出同质化的趋势。

尤其是伴随着大量限竞房的入市,同一区域一下子冒出了三四个纯新盘项目,这些项目除了案名不一样以外,几乎是同样的单价、同样的总价、同样的户型,给购房人的选择多了,但反而变得更难以选择了。购房人如何寻找合适的限竞房项目,变成了一件需要付出一定时间成本和机会成本的事。

限竞房签约率仅30% 销售冷热不均

限竞房在6月份入市之前一直备受期待,特别是在今年过完春节之后,不少购房人都在密切关注限竞房的情况。但因为政策原因,限竞房直到6月末才开始取证入市。所以在上半年,市场普遍的观点是,限竞房由于限价,入市时将比周边普通商品房价格略低,再加上主打小户型,总价可控,预期大多数限竞房将会很快清盘。

但最终,限竞房入市三个多月以来,市场的实际结果却是截然相反的。除了极少数项目因为推盘较早、供应套数较少实现了清盘以外,绝大多数的限竞房认购率都不到50%,大部分的实际销售认购率集中在30%左右。限竞房市场似乎远没有此前预期的乐观。

分析机构的数据显示,6月份以来,限竞房供应进入井喷,大批房源入市。目前北京住宅市场,已开盘限竞房超过23个,入市房源超过5000套。在北京所有的区县里边,除了通州和西城区之外,其他14个区都有限竞房项目分布。简单地说,中心城区有20个项目,近郊区有33个,远郊区有10个。

限竞房成交1833套,供应出来的限竞房已经有了5000套,现在已经有2000套有了网签,成交均价是4.9万。

从市场表现看,分化趋势明显。有项目628个购房者摇号190套房源,供需悬殊,出现了日光。也有项目入市千套,开盘只签约不到300套。

开发商竞争白热化 购房者选房习惯被改变

限竞房销售冷热不均,在营销专家韩乐看来,其实与各个限竞房抢开盘有很大的关系。

他举例表示,孙河的项目瑞悦府是比较早期开盘的限竞房,也是朝阳孙河区域第一个主打户型总价在千万元以下的项目,因此它的开盘去化当时达到了80%。在此之后,各个限竞房项目都在争抢开盘时间,之前曾经有大兴的项目在两天的时间内四个限竞房同时开盘,有晚上开的,有白天开的,其实都是为了争抢这个板块区域的客户。

同时,刚刚过去的十一,10月1日又有三个项目开盘,都是位于石景山的五里坨区域,并且都在限价基础上推出了不同程度的开盘优惠和折扣,争抢购房人的情况也是非常激烈。

此外,在购房人看来,限竞房的户型大同小异,也造成了限竞房整体的签约率低。韩乐表示,这个主要是因为70/90的政策限制,70%的房源被要求建设为90平方米以下的小户型,所以大部分限竞房推出的户型产品都非常相像,甚至不同的限竞房都可以共用一张户型图。

正是由于这两个原因,直接改变了购房者的选房习惯。以往供应有限时,排队日光的都是户型更合理,总价更有优势的项目,而如今购房人基本都会面对四五个雷同的限竞房,不知该如何选择。于是更多的人选择了等待,希望通过比较,最后能选定一个未来升值空间更大的项目。

韩乐表示,过去的住宅项目首先招揽的是地缘性客户,然后再向临近的区域蔓延。但是现在的购房人则因为总价差不多,户型差不多,看房子反而没有了规律,哪个项目都可以,哪个项目又都不完美。

选限竞房要注意三点

那么该如何在雷同的限竞房中挑选最适合自己的房子呢?

对此,韩乐告诉北京青年报记者,目前市场上已经有18个项目入市开盘了,从这些项目的市场表现上,可以总结规律,看出签约率较高的限竞房具有哪些共同的特质。而购房人在选择限竞房时,可以将这些特质作为重点参考。

韩乐解释道,简单概括就是三个关键词,稀缺的环境、洼地的总价、差异化的产品,而传统意义上最重要的区位因素,在韩乐看来并不是限竞房选择的核心要素。

第一,稀缺的环境,指的是限竞房项目周边的自然环境、生态环境。得益于限竞房的政策,使得许多新增项目都位于传统的别墅区域,以往这些区域基本没有小户型住宅供应,而限竞房加入后,这些小户型产品也能享受到别墅区的环境优势,之前卖得较好的限竞房几乎都有这个要素的支撑。像最早开盘的灜海府项目,位于灜海板块,挨着南海子公园,静谧的氛围,给项目很大的加分。还有平谷的项目,挨着金海湖,非常好的自然生态和比较好的绿色率,也实现了很好的去化。还有瑞悦府是在温榆河巨大的森林湿地公园范围内,对环境也有相应的补充。而这几个限竞房的签约率都高于平均线,所以稀缺的环境是购房人选择的一个要素。

第二,洼地的总价。这里的价格因素并不是指限竞房价格越低越能吸引购房人,房山的几个限竞房总价就不高,但实际销售起来却遇到了非常大的难度。

所以购房人注重的总价是指洼地中的低总价。什么意思呢?举个例子,比如保利的和悦华锦项目,在亦庄,也离南海子公园非常近。但是它基本上是洋房产品,总价在500万元左右。跟大部分限竞房的总价差不多。但和悦华锦在亦庄核心区的位置,以往亦庄的新增供应都是以低密的别墅产品为主,许多别墅的总价都在两三千万元以上,所以相当于一个500万总价的洋房放到了一个低密别墅为主的板块里面,就出现了洼地效应,自然吸引了不少购房人,开盘时候签约近500套。所以洼地、总价不是看绝对值,而是要看相对值。

第三个是产品。由于限竞房的同质化问题,产品几乎是所有限竞房共同面对的难题。但是在已经入市的项目里面其实还是能找到相应的一些差异,而开发商如果能把这些差异做到位的话,可能就会从同类的三四个项目比较中脱颖而出。

比如说灜海府,在所有90平方米户型里面是做到了三面采光,对大多数限竞房项目来说,是很难达到这种条件的。同时9月份在昌平开盘的和悦华玺项目,也卖了接近300套,90平方米的样板间做得非常大,并没有按照我们正常理解的90平方米去划分空间,而是把空间整个打开,去做了自由的划分,把厨房做成开放式的厨房。为购房人留出了空间,可以去除墙体,按照自身的需求,把90平方米做成一居、两居、三居户型的空间,实现了颠覆。这样差异化的产品与大部分中规中矩的限竞房项目相比,自然对购房人吸引力更大。


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