房子变“钱袋子”,农村宅地能否随意流转?土地市场全面放开你怎么看?

近一段时间，关于放活农村土地市场的讨论很热。有观点提出，农村土地市场再放开些，也乱不起来。有些人对宅基地的期望是，取消只有农村集体组织成员才能享有宅基地的限制，任何人都可以到农村去买房置地。小农菌认为，要警惕对农地的不当期望，即使放开也要有底线，不能对农村宅基地有“非分之想”。

为什么要实行宅基地制度改革?

关于宅基地许多人心中都有这样的疑惑，为什么这些年老是提出宅基地制度改革?说到底，国家做这些都是想保障大家的权益，尤其是农友们的利益。往大的说宅基地制度是我国土地制度的一项独特制度安排，既是农民住房保障制度的基础，也是农民集体成员权利的体现。往小的说如果没有宅基地，农民住哪呢?

当前，之所以实行宅基地制度改革，主要是因为农村呈现人(户籍人口)增、地减趋势，使得原先“一户一宅”的宅基地分配难以为继，出现了大量农房常年闲置与部分“农二代”宅基地取得困难并存的矛盾。

近年来宅基地改革试点范围不断扩大，试点的主要目的是要探索出，既能向集体组织成员提供基本住房保障，又能最大限度节约农村建设用地的制度。总之，宅基地改革绝不是向社会公众开放、让城里人下乡去买房置地，也不是要改变土地规划和用途管制，在农村搞大规模非农开发或商品房建设。目前，对于农村宅基地市场的发展前景，很多专家都是持乐观态度的。

房子如何变成“钱袋子”?

随着农村宅基地和农房可流转、可抵押、可退出等多种创新形式出现，城里人和农村人都对农村的房子产生了兴趣。房子如何变成“钱袋子”?农民怎么从宅基地改革中得到好处呢?

农民成房主收着房租

农房的潜在发展空间非常大，农民成了房主，收着房租，也得到了不少收益。这个小农菌就不举例了，大家在农村都有所了解的。

利用农房抵押申请贷款

农民发现闲置农房有很多意想不到的好处。这其中最大的好处就是闲置农房可以作为抵押申请贷款。

案例

去年，家在湖北宜城市小河镇的养殖户熊兴林拿到了自己的农房不动产权证。之后，他马上找银行抵押，贷款10万元，用于扩建自己的猪舍。本来闲置的农房成了贷款的资本，也让熊兴林的产业得以继续发展。

宅基地有偿退出机制领取补偿款

目前一些地区正在探索的农村宅基地的自愿退出机制。

案例

在福建省晋江市，当地通过“指标置换、资产置换、货币补偿、借地退出”等多种模式探索宅基地退出机制。村民可以自愿把现有的宅基地和房屋退出，用于置换住宅小区的新房。不愿意置换的，也可以通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。在城中村，农民可以拿宅基地和房屋，换安置房、商务办公楼、店面、现金和股权等。

宅基地实现产业导入

通过宅基地使用权的流转以实现产业导入，打造田园综合体、引入主题民宿、文创等多元化业态，实现大收益的同时也成为了探索乡村振兴的新路子。

案例

宅基地流转改革，在上海的郊区紧锣密鼓地推进中。9月28日，上海发布的《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》提出，充分发挥乡村民宿在推动城乡和产业融合互动，促进休闲农业和乡村旅游创新转型等方面的积极作用。把上海农村建设成为宜居、宜业和宜游的美丽乡村。

据了解，目前上海奉贤推行的宅基地改革的要求是“农民离地不失地、离房不失房”，农村宅基地使用权流转之前，都会与村里签订合同，并按照规定领取一定的租金分红。按照此模式后宅基地仍然还是农民的，农民领取的补偿相当于是房子的租金。目前奉贤正在南桥镇、西渡街道和金汇镇等试点农村宅基地改革，以推动发展壮大“农家院子”里的总部经济。

农村宅地能否随意流转?

对于农村宅基地的使用，很多农民还有自己的疑惑和犹豫。如果没有宅基地，农民住哪呢?农村宅地流转要注意什么?

守住底线才能稳步向前

农村土地上有两个权利是只有农民才能拥有的：一个是耕地的承包权，另一个是宅基地的申请权。新时期，农村改革的主线依然是农民和土地的关系，无论怎么改，农地改革都要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

基于此，今年的中央一号文件要求“适度放活宅基地和农民房屋使用权”，同时也明确了不得违规违法买卖宅基地，要严格实行土地的用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

强调审慎推进

无论是宅基地制度改革，还是集体经营性建设用地入市，中央均强调要审慎推进。自2014年起，包括以上两项改革的“三块地”改革在33个县级单位开展试点。上述试点地区均明确现阶段宅基地流转只能内部流转。

但是，在中央批准的试点地区之外，有些地方以“改革”的名义突破了现行法律——建售“小产权房”、向非本集体成员转让宅基地、未经规划许可“以租代征”转让集体土地用于非农建设等。应当说，这些都是违法行为，不是改革鼓励或允许的方向。

总体看，我国宅基地制度改革涉及一系列复杂的制度约束和利益关系调整，相关改革应十分慎重、试点先行。现阶段如果放开对宅基地流转的限制，从短期来看似乎是增加了农民的“融资渠道”，但从长远看容易对农村经济社会发展埋下隐患。当务之急是要落实好中央提出的“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，让闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源。实践中，各类资本可以租赁闲置农房，发展乡村旅游、养生养老等农村新产业。

小农菌语

其实，一部分农民不愿意动用自己的宅基地，这种心情可以理解。毕竟农民习惯了在农村的生活，并不想去城里住着。另外，对于没有工作技能的农民来说，让他们进城，没有工作没有收入，又怎么生活呢?所以，宅基地改革绝不是向社会公众开放、让城里人下乡去买房置地，也不是要改变土地规划和用途管制，在农村搞大规模非农开发或商品房建设这么简单，未来要走的路还很长。