货币化安置将退出 三四线楼市拐点真的要来了

导致三四线房价飙涨的棚改货币化安置马上要退出了。10月8日晚间，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

其实，货币化安置推高了三四线房价原因并不复杂。为了能让地方政府更好的完成房地产“去库存”的目标，化解三四线城市高库存风险。发改委要求国开行通过PLS的形式向地方政府贷款，再由地方政府把从国开行处借来的贷款，分发给棚改拆迁居民。

然后，再由拆迁居民拿着动迁资金到周边去买房，由于三四线房地产盘子本身就不大，突然遇到大量的购房需求，就会导致当地房价上涨。此外，棚改货币化安置，还引来开发商和投机炒作资金进入，于是三四线城市房价就要大涨。

实际上，就在2017年5月，国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。

但在时隔一年后，风向开始逐步转变。而这一次，政策调整货币化安置从提高到取消。由国务院正式发文明确要求取消货币化安置的优惠政策。国务院这次宣布货币化安置退出，主要考虑到二方面的因素：

一方面，棚改货币化安置实施一年多来，虽然缓解了当地房地产市场高库存现象，但自去年下半年以来，三四线城市房价如失控的野马奔跑向前，甚至还有失控风险。所以，货币化安置必须退出。

另一方面，地方政府去库存已近尾声，各地待售商品房面积创下5年新低。这意味着，地方政府不需要通过棚改货币化安置来消化掉大量库存商品房。目前，三四线城市的去库存需求已经基本完成，就连之前库存率较高的呼和浩特也不再强调去库存，地方政府已将房地产的库存风险转移出去。

资料显示，2015年末，商品房待售面积7.19亿平方米。经过两年多的去库存，至2018年8月末，商品房待售面积已降至5.39亿平方米，为2014年初以来最低水平。既然三四线城市房地产去库存目标已经完成，棚改货币化安置就没有存在的必要了。

面对货币化安置即将退出政策舞台，已有多位专家表示担忧。他们认为，今年第四季度至明年初，三四线城市房价的拐点即将到来。。而我们认为，这种担忧也不无道理，应该引起当局高度警惕。

首先，过去为了给房地产去库存，面对三四线城市房价上涨，地方政府只能是“睁只眼，闭只眼”，而现在去库存已经接近尾声。之前的导致房价上涨的利好正在退出，而三四线城市的房地产投机性需求也在降温。

若再加上棚改货币化安置再退出，那么三四线城市房价出现大起大落将在所难免。前期由于三四线房价涨得过快，已远超当地居民收入增幅，所以，一旦当地房价下跌，很可能是非常迅速的调整。

再者，三四线城市与一二线城市完全不同。三四线城市产业结构单一、同质化竞争严重，人口流入量小于流出量，对外来人口的吸引力薄弱。而前期的房地产利好退出，投机炒心者撤离，当地刚需又支撑不了高房价，所以未来三四线城市房价将会出现大调整。

最后，之前三四线城市房价火爆，主要是棚改货币化安置，带来的投机性需求集中入市，以及国内外投机炒作资金的引入。而现在这些利好消失了。三四线新房成交将会快速萎缩，而二手房将会有价无市。最终，三四线城市房价将由当地居民购买力说了算，不过这将会有一个痛苦的挤泡沫的过程。

未来棚改项目照常进行，而货币化安置将会撤离，这无疑是给三四线城市的高房价以迎头痛击。之前一二线城市房地产市场在黄金周表现的差强人意，而如今再迎来三四线城市取消货币化安置的利空。后续国内的房价将全面进入下跌周期。别看现在三四线城市房价还比较坚挺，但没过多久将会出现大幅调整。让我们拭目以待。