纯干货:在成都,眼下到底该买新房还是二手房?

今天来一篇干货。

说到买房，5.15之前购房人还可以挑挑拣拣，选地段，选等。关键是你的预算够就可以。

而5.15以后，想买房，就算有钱也得先看看有没有购房资格!那么问题来了，很多人都在问，就算有了购房资格，在眼下，想在成都购房到底是该买新房还是二手房呢?

买房前，一定要清楚自己的真实目的是什么，是为了投资，还是刚需纯自住?看房就像找对象，如果要求十全十美，只能打一辈子光棍了。

小编有个朋友小王，就是这样的例子，这几年一直在看房，她想找一个完美的房子，首先地段要好，嗯，就是严格比对着房产宣传广告中的“出则繁华，入则宁静”，什么规划啊未来的繁华当然不算!只有一个伊藤当然也不算繁华、哎呀距离高架桥太近算什么宁静，还是扭头就走算了。

虽然现在单身呢，总得结婚吧，那有孩子了就得想到孩子上学，买学校旁边的房子也是万万不可少啊!一般的学校算啥哦，起码得“五朵金花”级别啊，不然说出去也没面子。哎呀，对哦，交通因素也很关键呐，地铁可一定得有，没地铁加持的看不上!户型也得方正，不然装修起来改户型好贵的呢!最关键的一点要价格别太贵，升值空间得高!

嗯，最后.....结局大家应该猜到了，小王被自己设置的一系列框框条条限制死了!当初爱答不理的那些房源，现在已经翻身把歌唱，价格已经令小王倒吸一口凉气，高攀不起了!

其实我们作为普通人来说要找到我们买房最核心的需求，到底是自住还是投资?还是为了孩子上学?给父母买养老房?等等因素，找到你需求最核心的点，否则在这瞬息万变的市场上，机会稍纵即逝!

如果你买房是为了投资，在保障资金安全的情况下，保值和升值为主要目地的，建议你购买二手房!

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如果纯投资，建议你买二手房

主要有以下原因：

1.新房摇号中签率低，能不能买到还真的看运气! 非理性化的新房市场你不一定选得到最好的房子!

在成都限购升级的现阶段，有购房资格才只是你的购房第一步敲门砖，至于你想按揭还是全款，得，不急，先等你买到，不对，是摇号了房子再说!成都现状是主城区的房源稀少，你看中了房源也没用，你得等它拿到预售证啊，至于啥时候能拿到?天晓得!只有靠等!

而且放心，你看中的性价比高啊未来升值潜力也不错的房子，大家和都和你的看法一样，报名人数一定 不会少!就算5.15后摇号中签率提高了一点点又咋样?从百分之一提高到百分之十或者提高到百分之五十又咋样?你又不能保证自己百分百能买到房子啊，还不是只有看运气撒。

运气好摇到房子，恍如中彩票的心态，所有人都朝你投来嫉妒羡慕的眼神，觉得你赚到了安逸的得板。为啥?因为新房源实质是政策调控下的限价房，便宜啊!

其实你自己也是一种将就的心态，就像找对象一样，在一个压力很大的时间段，你找到的并不一定是你真正想要的那个，新房选房也一样，可能在这样的氛围中，你当时买到的房子等你冷静下来你会发现很多的问题，比如说交通不便，靠近墓地，靠近高压线，靠近主路、物业很烂等诸多问题。你后悔了哇?想卖了哇?莫慌，还没拿到房产证本本儿呢，等你慢慢等起拿到房产本本儿了，还要再等几年才可以卖!

就算你总算熬了几年等到可以卖的资格了，那么当你想卖的时候，却发现二手市场是一个冷静的看房市场，选房者就会像找对象一样挑剔这些毛病!

而你买新房投资的利润只有你把它卖出去以后才是你真正赚到的，否则涨再多卖不出去也只是一个标价而已!

好在现在新房限价，能消除一部分价格的不利因素，但是新房的不确定性很大，如果买到不好的房源，你低价卖也不一定卖的出去，你自己都不想住的房子，别人会买吗?相信很多卖二手房的朋友深有体会!

2. 虚高的二手房市场在持续降温，二手房与新房的剪刀差在缩小!

目前二手房都在吼不好卖，房东不降价根本卖不出去。二手房与新房的剪刀差也在逐渐缩小，之后会有一个过程，会慢慢趋近于新房价格。

从长远来看，新房的限价价格不是市场的真实价格反应。那么这个时候如果周边二手房与新房价格趋近，我们选择的二手房在周边的配套、产品品质、物业管理以及居住环境舒适度等都满意的情况下，这个时候你买到的二手房，周边的配套环境都是看得见摸得到的，也不用像新房那样有太多的未知因素。

3.以投资的心态购房，不可忽视的时间周期因素!

作为投资来说，我们买入的房产，周转效率越高，那么我们资金收益越安全，赚钱可能性也越大!

一个简单的例子:

收益=(卖价- 买价)X面积X周转效率(流动性)

1)卖出价- 买入价，说明升值空间很重要

投资房子不是越贵越好，也不是地段为王，而是增值空间越大越好。

买房投资，不能只看地段，也不能只选贵的。

有人十多年前在上海买了汤臣一品，那个时候汤臣一品是8万一平，而今天，是20万一平。

十年翻了2.5倍，要知道这可是最好的江景房，地段之王。

但2007年上海房价均价1万，2017年均价5万5，翻了5.5倍。

这在股市里叫什么?跑输了大盘。

所以，买房赚钱，升值空间很重要。

作为投资的买房实际上就是买价格差。

2)持有面积，大房子的优势

涨幅差不多的条件下，持有面积越大，收益越多。

所以老破大(老小区、看起来显旧，面积大，俗称老破大)很受专业投资客欢迎，面积大，不用涨太多，就能赚不少。

当然老破大也有老破大的问题，以后会跟大家讲。

3)周转效率，流动性很重要

从这个算式当中，我们还可以看到，其实影响我们收益很关键的一个因素就是周转效率。

(卖价-买价)X面积，这三个值都是我们可以控制的，利差小了，我们可以面积买大一点，来增加我们的利润，都是风险可控的!

而周转效率是不可控的，是不得不重视的因素。投资新房，现在因为预售制，大部分新房是期房，从我们现在购买以后，再拿到房产证后限售3年，这个时间周期就非常长，至少5年，现在房价变化很快，各种不确定因素会很多，最终会影响我们的收益!

而二手房我们买了以后就可以去办理房产证，比新房所花的时间更短，相对应的时间风险会更少!二手房周转率会更高，相对来说也更安全!

而且二手房不用装修就能出租，租金能抵月供。

流动性高，还能产生持续的现金流，买卖周转都很方便，这一点，老破小(即老小区，看起来显旧，面积小=老破小)比老破大更有优势。

(注意，老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子，而是的一种俗称，房龄再老一般都不要超过15年，超过了一是不好贷款，二是居住体验差。)

而且新房没装修的话，不好出租，这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话，又要贴上不少成本。

而且在这么长的时间内，要么是会浪费一些周期性的机会，没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险，没法避险。

所以，若你买房的投资目的占50%以上，买二手房比买新房更划算。

从投资来看，收益除了溢价还包括租金收益，二手房大部分是在更成熟，更方便的区域。

特别是主城区的小面积次新(房龄5年内的房子)二手房，在剪刀差逐渐缩小的大环境下，配套已然呈现，且不影响居住体验感的的二手房自住或投资都不差!

所以小编个人认为，在价差较小的情况下，小面积二手次新房或者老破小是投资比较好的选择!但是房龄非常老的房子，如果没有拆迁规划，不建议购买!

贰

如果你是纯刚需，建议你买新房

如果你是纯刚需，只考虑自住，且不急着买房，那就建议你选新房。注意前提是你不急着买房，如果纯刚需又因赶着结婚啊，有小孩要读书等等因素，建议你不要张望了，直接选二手房，先上车再说!

建议纯刚需买新房的理由就一个，新房便宜!前文已经提过，现阶段的成都新房源，实质上都是调控政策下的“限价房”!

像拿地价9500一平，房子修好卖1万3还是带装修，这样亏本的亏到开发商眼泪花包起的事情，一旦调控有那么一丝丝的松动，都不可能再出现了!

很多人都觉得因为出台了调控政策自己一夜之间失去了购房资格，觉得很受伤，但是平心而论，是不是确实5.15之后成都楼市确实出现了一个分水岭，再也看不到开发商想涨价就涨价的局面了哇?

三圈层的简阳都在吼房价一万出头了，而主城区居然还是有些新房源居然才房价一万出头哇?都在吼城南价格贵的不得了，居然还是有才100多万就可以买联排别墅哇!——这，实质是政策调控下给刚需的福利。

更何况，有些周边新房与二手房剪刀差差距大的情况下，就更应该去碰碰运气摇号了!