巴中

西安二手房降价了

2018年09月11日来源:华商报国内动态责任编辑:ny

上半年的西安一房难求,二手房业主更是漫天要价,谁知,近期,在经历上半年的连续疯涨之后,西安二手房市场却突然显出疲态,房源量明显增加,而需求则大幅下滑,成交量更是锐减,不同区域价格也出现不同程度的松动。

“业主急售房”房源增加,让价空间可达5%-10%

“精装两室,带师大附小指标,业主急售,120万。”西安市西沣路一家房产中介的工作人员介绍,这样的房子若是放到上半年能卖到130万,而且还不一定有房。

“这房子没有问题啊,是房东正常出售,只不过卖的比较急。”在这位工作人员操作的电脑上,华商报记者看到附近的房源挂牌价不等,每平大约在一万五到两万之间,“有些房子虽然挂牌价高,但也有一定议价空间,价格还可以再谈。”

新房抢不到,二手房买不起,这可谓上半年西安房地产市场的两大奇观。不过,上周在走访全市多个区域后,华商报记者发现,最近西安二手房市场开始上演反转剧情,一些急于出手的业主无力维持强势地位,看似坚挺的房价已经开始松动。

西安市东元路一处中介门店的工作人员给华商报记者介绍说,手头的确有降价出售的房源。像附近50㎡左右的电梯房,房产证等手续齐全的话,前几个月报价都在60万以上,现在碰到诚心想买的有业主58万就愿出手,而且这个价格还是可以贷款的。

赵利伟在房产中介从业多年。他表示,现在二手房的议价空间明显比上半年大,只要买家诚心要,多数房主都愿意让价。一般来说,根据付款方式不同,协商的优惠不太一样,一次性付款因为房主可以尽快拿到房款,让价空间要高于贷款交易。

“其实愿不愿意降价主要是看买卖双方的态度。”玛雅房屋草场坡店店东李周生表示,最近下调二手房报价的现象有所增加,但多数是在总价基础上试探性降2、3万。当然,也碰到过业主急着出手、买主愿意一次性付款而直降10万,但这种情况相对少见。

从西安一些二手房平台发布的销售信息看,“业主急售”的房源正在大量出现,而这在上半年一房难求、价格居高不下之时很难见到。有业内人士介绍,为了迅速成交,有部分卖家选择了主动让价,让价空间约在5%-10%。

二手房不好卖,有中介门店买卖业务下滑达80%以上

西安市高新路是学校周围的房子比较集中的区域,置业需求一直比较旺盛。在该路段一家中介门店,华商报记者注意到,橱窗内的楼盘信息表,已有好几处房源被人工涂改降价,云顶园一套房子,从225万降到了220万。中介负责人介绍,以往价格一直居高不下的学校周围的房子  ,最近也出现了业主求售下调挂牌价的情形,“带电梯的二手房基本在两万二到两万五左右,有些比之前便宜了一、两千元。”

华商报记者采访调查发现,西安楼市二手房降价情况已不属个案。不只是主城区,像曲江这样的区域,部分二手房报价也有松动。该区一中介机构的工作人员告诉华商报记者,曲江二期一些房龄在5年左右的二手房,自5月份以来挂牌价下降数万元不等;南湖周边甚至有降了30万的,当然这种房子是大平层,原本总价就很高。

21世纪不动产高新路店负责人张东告诉记者,上半年市场最火的时候,跳涨现象很多,一次就涨好几万。最近随意报价少了,这和房源挂牌时间变长,交易量萎缩有不小关系。

在走访中,华商报记者注意到,不管是友谊路、长安路等老城区,还是太元路、凤城二路、雁南三路这些次新房较多的片区,不少房产中介都显得比较冷清。在胡家庙附近一家中介门店,张姓工作人员介绍,近两个月的二手房买卖业务不及四、五月份,当时他和同事每天“要么在忙着接待客户,要么就在带看房的路上”,几乎都没有休息时间。有的买家看好房子直接在房子里谈价,然后就回店里交定金,就怕业主坐地起价。但是近两个月以来,不光成交少,看房的人也少了,“大多时候都是在店里打电话给客户或者‘开发’房源。”

据房天下二手房汇总的市场数据显示,西安二手房成交量在3、4、5月都超过了7000套,直到6月份开始锐减至4917套,7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说,最近几个月二手房成交量减少,一部分房源存在有价无市的状态。

曲江某中介的工作人员告诉华商报记者,他已经有两个月没有开单了,店里平均每天客户接待量也就七八个,许多客户也是只看不买,最后成交的更是数量较少。

二手房交易量萎缩之后,租赁业务又重新成为各中介公司的主攻方向。“如今二手房成交量下滑,中介公司的业务方向发生变化,虽然租单佣金远不及买卖收入,可捡到篮子都是菜啊。”某品牌中介负责人告诉记者,与3-5月份的火爆期相比,西安有些中介门店近期二手房买卖业务下滑已达到80%以上。

观望源于不确定预期,“满二满三”后二手房挂牌量增加

“看到一套之前要135万的房子,现在降到125万还没卖出去。单价确实是降了,但总价还是高,我想看看年底前是不是还能降。”陈先生留意昆明路一套二手房已有三个月,他觉得这套“直降10万”的房子还是太贵,毕竟在一年前,这个小区的房价只有现在的一半。

二手房成交周期拉长,观望的其实不只是购房者,还有一些卖房者。“有一位客户开始挂的是140万,这两天刚把价格调到135万,有几个人来看房,但是他们出的价格不太满意,房主索性就先挂着,有合适价格再卖。”凤城五路一位房产经纪人介绍,还有一部分业主虽然感到市场遇冷、房子不太好卖了,但是他们套现的需求并不强烈,还想看看房价是否还有上涨的可能,因此也就不急着出售。

房产中介人士杨鑫认为,目前西安二手房市场供需双方心态微妙,买房的期望降价,不着急卖房的业主,则放出房源试探市场行情,“其实是一种对后市不确定的心态博弈。”

西安经纪人协会会长邵涛表示,近期二手房降温源于“满二满三”新政实施后,市面上挂牌量大幅增加,可选房源多了,供应超过需求,买卖双方的议价位置也就发生逆转。

今年西安出台的6.24新政,将此前二手房交易“满二满五”的政策要求,放宽至“满二满三”,邵涛认为,相当于西安符合条件、可供出售的二手房增加了两年的供应量。

从诸葛找房的数据看,西安二手房挂牌量从6月份开始就逐渐增加,最近3个月已有多次单周挂牌量超过3万套。有业内人士估算,近期西安二手房挂牌量明显增加,平均一套房子的成交周期在1个月以上,“挂牌即售”的场面几乎绝迹。高价的“天花板”也有显现迹象。据中国房价行情平台统计,8月份西安二手房挂牌均价比7月份出现小幅回落。

独立地产评论人李连源表示,楼市一旦交易骤减就可能带来观望,尤其是在定价随机性较强的二手房市场,如果买卖双方的心态发生变化,此前由高预期支撑起来的房价也更容易形成波动。

全国多城二手房市场降温,西安“量价”低位运行概率大

有观点认为,在新房被限购限价的时候,二手房恐怕才是最真实的市场。

尽管全国很多摇号买房的城市,如杭州、成都、西安都曾传出过“成千上万人抢一套房”的消息,但看似火热的新房市场,其中有多少属于真正的刚需谁也不敢打包票。当市场利空因素增多,二手房成交量下滑、降价出售的时候,楼市又面临一轮向上还是向下的考验。

在北京及其他重点城市,最近也出现了二手房降温的势头。消息显示,北京二手房市场客源端成交周期达79.3天,已是2012年以来最高;刚刚过去的8月份,广州二手房成交宗数环比下降7.6%,成交量已是连续5个月下滑;深圳在7月31日再度升级了楼市调控,二手房均价在7个月以来第一次出现下滑;青岛二手房交易量连降5个月,并在8月份出现了两位数下滑;杭州新房中签率屡创新高以后,二手房销量却出现了连续三个月下跌。

地产评论人士王建红对华商报记者表示,“坚决遏制房价上涨”的重申,房地产市场的预期也在随之调整,预期是人们对未来经济变量的一种估计,对买房等经济行为有重要影响。对于购房者而言,高企的房价带来相对购买力不足,加上不断上调的房贷利率,也让一些潜在购房者的观望态度更加明显。所以不少城市的二手房市场回落,这是预料之中的事。

“西安二手房价格此前在快速上涨中也存在非理性因素。”王建红表示,原因是今年春季新房供不应求、摇号买房门槛提高,很多人在购买新房无望的情况下转向二手房市场。这种非理性上涨,如果没有持续的需求来支撑的话,显然不能长久。随着西安房源大幅增加、市场紧张情绪消除,二手房市场的降温成为大势所趋。

邵涛表示,近期西安二手房成交量回落、挂牌价出现松动是市场理性回归,加上新房入市的预期影响,交易量和价格还可能在相对低位运行,很难再出现“金三银四”时的火爆场面。

一二手房倒挂将有所缓解,后续房产购买力面临挑战

每年九、十月份被视为楼市在下半年的一波交易高峰。而从目前市场状况看,支撑二手房市场呈现金九银十的理由却不够充分。一方面西安二手房挂牌量增加、成交量下滑。而与此同时,在价格上更有优势的新房去化率也已显出疲态。

据克而瑞机构监测,在刚刚过去的两周时间里,西安有10个项目开盘,但实现100%去化仅有3个,剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源,只卖出去10套,去化率仅有18%。并且,从公开信息看,未来一段时间,西安新房供应量还会呈现增加趋势。邵涛表示,如果新房房源的价格优势明显,难免就会形成二手房市场被分流的局面。

此前,西安部分区域的一、二手房价格倒挂明显。在王建红看来,一、二手房的倒挂现象可能会缩小,但完全消失可能性不大。他表示,新房价格由开发商定价,再经过物价部门控制、确认、备案;二手房主要是卖方报价、买房议价,决定成交价格的因素较多,市场需求旺盛价格自然上涨,市场需求萎靡价格自然下跌。在未来一段时期,二手房价格将向自身实质价值回归,市场可能出现分化。另外,在上半年已经释放了大量购房需求的前提下,市场后续购买力面临一定挑战。

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