二手房还没降到最低点,如何捡漏?

在发上一篇文章之前，我就已经预估到可能会引发争议。因为在上篇文章中，我们仅仅是推荐了房源，过于简单直接，但是没有介绍我挑选房源的理由和方法。所以在这片文章中，我会把这些方法分享出来。

但是我认为，看二手房依然需要较长时间的经验积累，以及需要对二手房的区域和价值有判定标准。光靠一些简单固定的方法其实不太实际，容易把“小白”购房者带偏。但实际在挑选的时候，我确实也会有一些参考标准，这些标准，基本可以判断一套房子是否可以买。

因为职业关系，我对于成都主城区近10年的楼盘，不说精通，但至少了解。持续关注二手房超过5年，对成都主城区大部分楼盘的划片，以及学校的教育水平略知一二。

下面，我就将我对现在成都二手房市场的一些看法，及选房的方法分享给大家。

你了解成都二手房市场涨价的规律吗?

现在的二手房市场，价格虚高，价格与价值违背是普遍现象。

我大致拟了一下2015年-2016年，成都市场稳定环境下，主城区各板块二手房的价格区间。不一定100%准确，但也是我大致了解到的一些偏中位数的价格，可以作参考。

从2016年中旬，城南新房普涨后，2016年下半年城南二手房开始涨价。紧接着城南限购后，攀成钢区域、东湖片区、三圣乡、城西光华片区(金沙)、万年场片区、建设路片区依次跟着涨价，城北片区由于二手房需求较小，上涨时间相对滞后。

时间顺序是由南—东南—西—东—北，到现在二手房价格基本翻倍。

有一个不太科学的判断方式：如果都按照100%的涨幅来计算，现在各区域的中位数楼盘，成交价格也该翻倍。如果价格增幅太高，那么我会认为是虚高。当然，我也会参考一些因为区域发展导致的增值，如地铁、优质教育等。

如何判断一套房子是否降到最低点?

①参考地价

现在买二手房算不算高位接盘?这取决于短期内，对周边限价新盘价格的预期。

去年成都主城区地价的猛然攀升，让不少购房者开始担忧以后的房价。很多购房者，拿同期的高地价作为参考来卖二手房。但是，由于今年市场热度的降温，地价有明显的回落迹象，当然二手房价也该降。

比如，昨天南三环拍出的一宗1.5容积率地块，楼面价11000元/㎡。参考成都现有的个别高价地预售情况，10000元/㎡左右地价，房管局批出了14000元/㎡左右的高层和18000元/㎡的洋房(均带装修)。我预计主城区的预售价格会相对高一些，但是最终决定价格的还是产品。(不是所有的开发商都会做西派国樾、金茂府这种产品)

如果按照限价条件，我预计，未来成都主城区高层住宅，大概率会开到16000-17000元/㎡，洋房别墅产品作为溢价产品会更高。所以，高层的二手房价格，也会逐渐接近于这个数值。但是，市场供应不足的情况下，二手房价格一定会比新房价格略高。

②底价成交量

在上篇文章中我提到过一点：当一个楼盘跌到一定的价格后，且持续有人去接盘，它基本上就很难再往下跌了。

比如，我在文章中推荐的锦江国际花园，5月-7月二手房价从最高位22000元/㎡跌到现在约18000元/㎡，且基本无成交。但8月开始成交量开始活跃，那么它在短期内就很难再跌很多。下一位购房者就往最低成交价格去砍，现在二手房是买方市场，购房者完全不用在意房东脸色。

链家网截图

但是，也有个别小区，尽管高价位二手房和低价位二手房的价格差距很大，但是低价位没有成交。比如，高新区凤凰城个别房源，挂牌单价已降到23000元/㎡，但依然没人买，那么价格就还没降到位。

如何判断一个房子值不值得买?

自身物业水平、品质及等因素，会影响二手房的价值。

但是什么样的物业算优质? 

在我看来，物业需要实地体验，需要向业主打听。但是对于看房的人来说，只要物业人员不会让你轻松混进小区，那物业服务至少不会太差。

如果购房者在对比两个楼盘的价格，的不同的楼盘或许会有5%-10%的差价。我认为楼盘的价格差距都不会太夸张。

至于品质和交通，是由需求决定的。由于购房需求因人而异，这一点基本没有固定的评判标准。但是品质高和交通便捷的楼盘，价值肯定会高一些，这里可以遵循上面的底价判断法。

为什么我只推荐主城区刚需小户型 ?

基于现在的新房市场的供应结构及政策引导。

①改善升级，主城区户型越做越大

今年初，我看过链家研究院成都区域二手房的市场报告，成都大多数人能承受刚需套三的总价区间，在150-200万左右，户型70-90㎡成交量最多。能够看出，刚需的占比还很高。

在废除了“7090”政策后，近一年，开发商绝大部分的主推新品户型，均为刚改或者改善型大三居、大四居室户型。尽管有限价政策，刚需除了感叹户型大，总价也承受不起。

但是对于改善型需求来说，完全可以摇号，购买市场上限价的改善型楼盘，性价比会更高。

②赠送新规，户型变大实得面积却变小了

去年10月，成都实施了一项新规：每套住宅赠送面积，不大于该套住宅套型总建筑面积的15%，加上市面上超高层住宅普遍20%以上的公摊。所以，我们看到现在新盘的户型建面很大，但是实得面积却很小。具体大家可以拿市面上的新项目户型图和二手房户型作对比。

所以，过去“7090”政策下，很多开发商喜欢做高赠送，或许对于刚需购房者来说更有性价比。后期我们在推荐二手房时，很多会聚焦此类楼盘。