聊点干货！ 聊巴中房子和房价的事

最近有不少朋友问了我许多关于巴中的房价问题，现在我就挑几个问得最多的几个问题与大家分享一下。

2018年巴中房价为什么出现猛涨?

很多人回问，巴中是一个劳务输出大市，很多人外地打工，地理位置在川东北不算好，GDP又位于全省倒数第三位，为什么巴中房价会在年中突破6000元大关?

首先我们要明白巴中是川东北5市中房价最低的，例如2018年3月份南充市住宅成交均价为6655元/㎡，达州市住宅成交均价为6543元/㎡，广元市住宅成交均价为5251元/㎡，而巴中市住房成交均价仅为4382元/㎡，价值却远远高于均价。其次是随着我市城镇化步伐加快，农民市民化、人才引进、去库存等政策和开发商购地成本增加影响下，积攒已久的购买力得到集中释放，购房刚需推动房价上涨。最后是我市正在积极调整房地产供给侧结构，合理安排房地产用地规模，导致主城区地价飙升，房源也正在逐步减少，房价上涨必然之势。

2019年巴中房价会如我们所愿下跌吗?

未必!现在巴中的房地产处在一个很尴尬的时期，涨，老百姓吃不消;跌，政府受不了，虽然明确“房子是用来住的不是用来炒的”，但是不能让房市出现断崖式下跌，但也不能让房市继续暴涨，所以房市只能横盘，温和上涨或许是我市房价最可能出现的状态。

现在是刚需买房的好时机么?

事实上，对于刚需来说，房子是用来满足居住需求的，投资属性并没有看的那么重，不管房价涨跌，也不会卖掉。例如：两个热恋期的年轻人要结婚需要买房，这个时候你等不起，受中国社会根深蒂固的思维影响，结婚必须要有房，不管行情好坏，你都得硬着头皮入手;再比如，有了孩子之后，为了让他上一个好学校好的学习环境，你买不买房?这些都是刚性需求是真的刚需，没办法，你还得赶快买、趁早买，不然房价越来越高!

现在是投资房产好时机吗?

不是，现在投资房产已经不再是很好的投资方式。

问题一，交房租和还房贷，额度一样，为何不选后者?

这里小编就用自己朋友的情况做个例子来说明，小编的朋友在北京工作多年，2014年初的时候在父母支持50万的基础上，凑够首付143万，首付比例约57%，在北京东五环购置南北通透标准两居室约95㎡，总价大约253万，贷款110万，还贷30年，月供房贷5500元，该房子的房贷和2014年房租基本持平;但他在2018年3月份的时候选择卖房，接盘的是小两口，首付230万，贷款245万，首付比例49%，房贷每月10000元，此时房贷已经远远高于此房目前的每月租金。

所以，当房价进一步上涨，租售比完全不合理的情况下，房贷对现金流的考验已经远远高于房租。

问题二，房子在过去几十年一直有很好的投资收益，为什么现在没有了?

还是以小编朋友2014年买到2018年卖为例，相当于他的143万本金，用近5年时间，增值至375万，期间追加投入每年6.6万的房贷投入，这一部分现金流如果按照通胀率7%折现，相当于这个143万房子的投资，年化收益约18%。稳定的18%确实是很高的收益了，但是现在的情况又如何呢?如果不再有这样的房价飞涨窗口(房价翻倍)，5年之后房价我们按照年均增长5%(北京市除房价飞涨外过去十年每年稳定平均涨幅)来看，现价475万的房子5年后可以卖掉635万，扣掉剩余的房贷，相当于230万的投入，5年之后增值至400万。期间追加投入每年12万的房贷投入，仍然按7%折现，相当于这个230万房子的投资，年化收益约7.5%，年化收益7.5%是什么概念呢，也就是未必能够跑赢通货膨胀。

所以说，如果房价不再暴涨，只是普涨，年化收益也就是能够跑赢通胀的普通投资渠道而已。