成都市城乡房产管理局 《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法(暂行)》解读文本

一、制定背景

为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的” 定位，加快建立租售并举的住房制度，进一步规范我市拍卖土地上配建租赁住房的建设、移交及运营管理，提高其建设质量、居住品质及运营管理水平，满足新市民的居住需求，制定了《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》)。

二、制定依据和起草过程

根据住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)、《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》(成办函〔2017〕143号)文件要求，结合实际，深入调研拍卖土地上配建租赁住房在建设、移交及运营管理各环节容易出现的问题，并充分采纳法律专家、人大代表、政协委员及相关企业代表提出的意见建议，市房管、国土、建设、规划、国资、国税、地税等部门经过多次修改讨论，并广泛征求了区(市)县政府意见，在此基础上形成了《实施办法》。

三、主要内容

本《实施办法》坚持“市场化竞地、专业化建设、规模化运营、社会化管理”的原则，进一步明确了配建租赁住房各方责任主体及建设、移交、运营管理各环节的具体要求。

(一)关于建设要求

《实施办法》借鉴其他城市的经验，从规划布局、设计、装修标准及建设进度等方面明确租赁住房的具体建设要求，规定租赁住房规划布局应当合理，方便共享小区公共配套设施，且应全部为成品住宅，建筑设计应统筹考虑项目整体规划，外形、风格及建筑材料等应当与项目商品住房总体和谐，住房应当满足采光、隔音及通风等要求，日照和电梯配比不低于项目同期同类商品住房的建设标准，室内及公共区域装修标准需同时满足两个条件：第一，不低于项目同期同类商品住房最低装修标准;第二，不低于我市人才住房的装修标准。

(二)关于配建方式

租赁住房配建方式有集中配建和分散配建两种方式。为使政策兼顾具灵活性和可操作性，便于租赁住房专业化运营管理，《实施办法》明确了配建方式由属地政府根据项目具体情况确定，配建方式的选择以集中成栋或成单元配建为主，分散配建为辅，规定只有两种情形适用分散配建，即配建租赁住房与项目商品住房户型面积较接近或面积较小不足以单独成栋或单元，其他情形均应采取集中配建方式。

(三)关于项目移交

《实施办法》在143号文件基础上，借鉴了我市配建公共租赁住房相关规定及其他城市经验，明确土地受让方为移交单位，市级国有公司、市属事业单位或属地政府指定的单位为接收单位，规定配建租赁住房需完成竣工验收备案，取得面积实测报告且达到相关协议要求的条件，方可进行移交。移交单位应在符合移交条件后30日内向接收单位提出移交申请，并就履行《国有建设用地项目履约协议书》的情况提供书面报告，接收单位应对房源位置、房屋质量及配套设施进行现场查验，查验合格后，与移交单位签订移交协议，完成移交。

(四)关于面积补差

为解决配建租赁住房实测面积与约定面积不符的问题，确保租赁住房按约定要求修建，《实施办法》参照商品房屋面积补差的处理原则，按照对总建筑面积和单套建筑面积双重约束的思路，明确如下面积补差原则：

总建筑面积：实测总面积少于约定总面积的，移交单位按照项目同期商品住房备案均价补偿接收单位;超出约定总面积的，接收单位按照项目同期商品住房备案均价补交价款。

单套建筑面积：实测面积与约定面积区间上下限误差超过3%的，接收单位可以拒收，同时明确因拒收导致总面积不足的，按照总面积不足的情形进行补差。

(五)关于运营管理主体

按照住房城乡建设部关于开展住房租赁试点工作要求，进一步发挥国有住房租赁企业引领、规范、激活和调控的作用，《实施办法》明确配建租赁住房应当交由国有住房租赁公司运营管理，同时为了提高国有住房租赁公司运营管理水平，鼓励其与市场化住房租赁企业进行合作。在此前提下，按照中心城区建立统一管理体制要求，中心城区除天府新区和高新区以外统一由市级国有住房租赁公司运营管理。目前我市成立了两家市级国有住房租赁企业，即成都城投资产经营管理有限公司和成都润锦城实业有限公司，为使政策具体可操作，按照西北、东南地理方位兼顾数量的原则明确：青羊、金牛、青白江、温江、郫都由成都城投资产经营管理有限公司负责运营管理;锦江、武侯、成华、龙泉驿、新都、双流由成都润锦城实业有限公司负责运营管理。

为充分发挥成都天府新区、成都高新区及中心城区以外的各区(市)县在开展住房租赁试点工作中的作用，《实施办法》明确以上区域可以由属地国有住房租赁公司运营管理：成都天府新区、成都高新区分别由成都天府新区房屋租赁服务有限公司、成都高投资产经营管理有限公司运营管理。没有组建国有住房租赁公司的，则按照地理方位兼顾数量的原则运营管理：都江堰、崇州、彭州、金堂、大邑由成都城投资产经营管理有限公司负责运营管理，简阳、邛崃、新津、蒲江由成都润锦城实业有限公司负责运营管理。

以上运营管理主体选择原则的适用有一种例外情形，即作为接收单位的市级国有公司有下属国有住房租赁公司的，为便于后期运营管理及矛盾纠纷化解，不再按照地理方位确定运营管理主体，而直接由其下属国有住房租赁公司运营管理。

(六)关于运管管理要求

为发挥国有住房租赁企业“压舱石”、“稳定器”的作用，结合国有资产出租管理的相关规定，明确配建租赁住房租金应通过评估确定起拍价，通过成都住房租赁交易服务平台竞价确定成交价，同时采纳国有住房租赁企业意见，规定年度租金涨幅不得超过5%，租赁合同最长可签订五年，委托经营管理协议中应明确经营管理费用，且金额不超过租金的25%。

四、解读机构和解读人

解读机构：成都市城乡房产管理局

解读人：郭小丽;联系电话：86279622