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未来房价三四十万?房贷利率大涨、棚改凉凉、房产税加速,2020年见分晓……

2018年07月19日来源:和讯名家行业动态责任编辑:lh1

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当下的房地产市场,就像歌里唱的那样,“心火烧、心火烧,心扉呀,关不住了。”

调控和去杠杆,并没有能够阻拦住资金往房地产市场聚拢。尤其是是最近的市场条件下,债务违约越来越频繁,P2P说暴雷就暴雷,股市更是跌破了各种“底”,再加上贸易战、人民币贬值等因素,好像除了房地产,也没有什么靠谱的渠道可以安放我们这些不安的资金。

所以,有钱人全款买房,二线城市新开盘的楼盘验资就能冻住堪比房地产商市值的资金,而没钱的就只能继续加杠杆,“二等公民”“三等公民”也是要买房的。

关不住心扉的还有房地产商,他们当然也不会放过这么一个房价上涨的红利期,打鸡血式的高周转,来加快开发速度以及资金流转的速度。而根据微博财经博主爆料,一向以高周转著称的碧桂园又出幺蛾子,在某项目的誓师大会上,真的喝起了“鸡血”。

房企是真的着急了。

今年上半年个人住房贷款余额为23.84万亿元,同比增长18.6%,房地产开发贷款余额为9.63万亿元,同比增长24.1%,其中保障性住房开发贷款余额为4.08万亿元,同比增长37.4%,除个人房贷的增速有所回落外,开发贷和保障性住房开发贷的增速比上年末均有上升。

而在另外一方面,除了市场化因素尤其是套利因素外,就是在政策层面,出现了一种左右互搏的局面,一面是非热点城市的去库存政策,一面是政府主导的大规模棚改,两个都是急迫的“民心工程”,但是到了实施层面,却又尴尬了起来。

无论是去库存还是棚改的货币化安置,都成了制造需求从而导致房价上涨的推手。

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那么房地产市场会一直火下去么?其实猫哥以前也跟大家聊过的,这种趋势并不可持续。

比如个人住房贷款,不仅贷款困难,房贷利率也大幅增加,很多地方上浮超过30%。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。在35个监测城市中,首套房贷平均利率最低仍为上海,而东莞(楼盘)以6.13%高居全国榜首,哈尔滨(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)也均突破了6%。

假如猫哥贷款100万,按20年等额本息还款计算,总利息67万,比基准利率状态下,需要多缴纳10万元的利息,而如果上浮至6%,那么需要支付的总利息就达到72万。而这一切的前提,还是贷款属于首套房。

而分析人士也认为,房地产行业的从严调控在下半年也会持续,对于房地产相关贷款而言也会呈现出稳中趋紧的态势,而贷款利率也呈现出了继续上涨的态势,那么本就紧张的资金链,就更加压力山大了。

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而我们讨论比较多的棚改,也在起变化。

各省棚改出现逐级轮动行情,2018年棚改计划开工量整体涨跌互现。贵州(楼盘)、陕西、云南等省小幅下调棚改计划,同比跌幅控制在10%-20%之间。湖北、宁夏、青海等省棚改市场规模明显回落,同比跌幅超40%。海南(楼盘)更是大幅调降棚改计划,全年计划开工量低至1.36万套,同比骤降63%。

与此同时,江西、河北、广西(楼盘)等省调升棚改计划,同比均有不同比例的增长。山东续创新高,棚改计划开工量升至84.33万套,同比增加5%。甘肃、新疆(楼盘)增长尤为迅速,同比分别增长40%和28%。

而在棚改的货币化安置方面,住建部明确表示要“因地制宜”, 部分省份也响应号召:

山东取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;

湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策;

江西也强调住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度;

广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

我们也知道,这一轮棚改的时间节点在2020年,在这个时间之前,无论是棚改PSL还是货币化安置,还存在诸多变数,但是在棚改完成后,变数变定数,行情还在不在呢?

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而对房地产市场而言,真正放大招的时候,就是祭出“房地产税”,而各种渠道放出来的风声都在暗示,房地产税可能真的快来了。

社科院学者张明在2018国际货币论坛上发表演讲,分析当下的房地产市场状况,认为会出现三种状况:

开放需求,再次暴涨;房地产税提前开征;拖着。

而其中再次暴涨和拖着导致更大的供需矛盾都不是政府希望看到的,那么最大的可能性就是房地产税。张明认为,房产税的到来可能比预想的还要早。

而另外一个表态则来自国家统计局。

在上半年经济运行的发布会上,国家统计局发言人毛盛勇在提到房价的时候提到,“从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展”。

除了常规的房地产政策统一口径外,特意提到了“加快房地产税”的问题,统计局一般是不做这类政策路径发言的,这个讲话可以说,信号释放的比较明显。

坊间一直预测,房地产税至少需要四年的时间才能落地,但是以现在的动作来看,提前的趋势势不可挡,至于具体的实施时间,是否可以参考棚改的时间点呢?

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现在的房地产市场调控,是因城施策,而未来房地产市场也会是冷热不均。

而就目前的情况来看,三四线城市的房地产风险还是不容小觑,猫哥就再啰嗦几句:

一线城市价格持平但总价居高不下,热点城市用价格倒挂来套利也要做到尽力而为;而三四线城市很可能是重复之前的故事,在上涨之后呈现长时间横盘的尴尬局面。

注意自己的杠杆率,把握好现金流,最好做到即便利率上浮,也依然能有足够的资金来补充,资金链断裂不是小事。

既然房地产税要提早到来,那么就要提早研判房地产税的所带来的的“掏钱包”的风险。

俞敏洪对于房价的判断,猫哥也不敢妄下断言,但是俞敏洪提出来的解决方案倒还值得参考:

第一个是打磨自己的能力和才华,在职场上实现跳跃式发展;

第二个是另起炉灶,打破寻常路径,通过创业等方式实现人生价值;

●第三个是合理消费,学会投资,不买或少买会贬值的东西。

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