2018年中国房地产行业住宅存量及人口流动分析

国家统计局最新公布的人均住宅建面为 2016 年的 37 平米，值得注意的是这个指标采用了户籍人口及所有类型的住房。假设采用常住人口口径，城镇人均住宅面积在 2016 年约为 26 平米。2017 年住房存量按 2016 年住房存量加 2017 年住宅新开工简单估计，2017 年常住人口口径人均住宅面积约 27 平米。假设用 1997 年累计商品住宅开工面积来计算商品住宅存量，人均商品住宅面积则更低，2017 年刚刚升至 20 平米。当然这是一个总体的平均情况，还应考虑我国区域间发展不均衡的问题。

图表：城镇人均住宅建面

资料来源：观研天下整理

中西部省会城市人口净流入靠前：2017 年小学在校生同比增速排名前十的为西安、长沙、武汉、贵阳、佛山、深圳、廊坊、惠州、郑州及厦门，人口净流入靠前的城市中中西部省会城市占了 5 席，并且大部分都出台了吸引人才的政策。此外三线城市包括佛山、廊坊及惠州。

图表：2017年重点城市人口及经济情况

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外出农民工比例攀升，高比例选择省内就业：2015、2016 年出现外出农民工增速基本为 0、离土不离乡的本地农民工增速攀升的局面，到 2017 年本地农民工增速再度放缓，由 2016 年的 3.44%降至 2.05%，而外出农民工增速由 0.30%升至 1.48%，新增本地农民工占新增农民工比例由 2015、2016 年的超过 80%降至 47.8%。外出农民工中，2015、2016 年省外就业农民工下滑，出现回流省内的局面，2017 年省外就业农民工基本持平，而省内就业农民工增速创新高至 2.6%，新增外出农民工中选择省内就业的占比达到 96.4%。

参考观研天下发布《2018年中国房地产咨询顾问市场分析报告-行业运营态势与发展前景研究》

图表：城镇化率及城镇常住的农业人口比例

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图表：本地农民工、外出农民工及同比

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图表：新增本地农民工占新增农民工比例

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图表：外出农民工省内及省外就业情况

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图表：新增省内外出农民工占新增外出农民工比例

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关注人口流动、经济发展及楼市制度的变化：我们认为这种人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续，因为 1)吸引人才政策的出台，2)城镇化，3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素，4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下，长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小，5)从发达国家经验来看，第一阶段人口流入个别核心大城市，第二阶段人口继续聚集核心都市圈，但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。除了人口流动外，经济及楼市制度也是影响楼市长期发展的关键驱动。我国经济增速从 2015 年开始维持在 7%左右，经济进入调结构阶段。而楼市制度方面，“多主体供应，多渠道保障，租购并举”，使供应主体更多元、产品种类更丰富，而限价摇号等措施的出台也意味着出现了按价分配之外的其他分配方式。

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