不低于50%的房源优先满足刚需家庭!西安楼市新政备受关注!

西安市住房保障和房屋管理局日前发布消息称，为进一步规范商品住房销售秩序，保障市民购房的知情权和选择权，西安市政府办公厅于6月23日印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》(下称《通知》)。

不低于50%的房源优先满足刚需家庭

未摇中的可再参与普通家庭摇号顺序

在支持刚需家庭购房方面，《通知》要求，在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。此外，《通知》包含《西安市商品住房购房意向登记规则指引》和《公证摇号选房规则指引》，通过“一公告”、“两监督”、“三阶段”、“四公示”举措，全面保障购房登记及摇号选房过程的公平、公开、公正、透明。

“一公告”指开发企业销售住房前必须发布销售公告;

“两监督”指企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督;

“三阶段”指意向登记、信息核验、摇号选房三个阶段;

“四公示”指企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。

防止以企业名义投机炒房

暂停企事业单位购买住房

《通知》强化了西安商品房预售许可及交易管理。规定预售许可申报面积的最小规模，防止房地产开发企业多次分批、分幢开盘，拖延上市销售时间。强化商品住房价格申报制度，坚决保持调控决心不动摇、力度不放松，确保西安市住房价格平稳。

还调整了西安市住房限售政策，已取得不动产权证书的商品住房再次上市交易，须取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》。暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

建立信用“黑名单”

防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序

在规范公证摇号售房行为方面，《通知》规定购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记，并在信息核验时提供具备购房能力的首付款资金证明、征信报告等资料，防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率。

为防止炒房倒号，《通知》要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补。建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“黑名单”，明确惩戒措施，防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序。

倾斜刚需将是摇号的主流政策

西安的楼市新政受到市场好评

中原地产首席分析师张大伟认为：西安的摇号加码政策是为了给之前的内定事件打补丁。目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，都有限价现象，房源在限价下，供需结构紧张。倾斜刚需将是摇号的主流政策，刚需、无房户将优先选择房源。

截止日前，已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳8个城市发布了房源统一摇号的政策，全部或部分房源需要摇号出让。但摇号政策造成了近期市场的恐慌，除了需要那个促使房价平稳的调控目标外，对于任何人都没有好处：

对开发商而言，影响了销售周期、回款周期，因100套房需要接待几千几万的客户。对购房者而言，放大了竞争对手，原本几百人想买，现变成了数倍人一起来摇号抢房。而摇号原因很简单，是限价所导致的新盘价格倒挂，有赚钱效应。

源于政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能sell太高。但周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。而二手房价格随着市场行情涨起来了，但新房价格被紧紧地压制住了，以致价格倒挂产生了。

所以说，摇号是个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买房的概率，但其后果很严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那各种暗箱操作会越来越多，更制造了供需结构悬殊的市场现象，会导致很多购房者出现误判的情况。

对市场来说，刚需率先摇号，一定程度上可缓解刚需难买房的弊端。但从之前西安出现的内定现象来看，就市场而言，除了摇号，其他更多的房地产调控政策，特别是增加供应等政策也应继续加码，否则，很难抑制住当下市场的高温，不是吗?

附西安出台的楼市新政文件

关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知

发布机构：西安市人民政府办公厅

发布时间：2018-06-24

文号：市政办发[2018]61号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为进一步整治规范房地产市场秩序，维护购房群众的合法权益，营造公开、公平、公正的市场发展环境，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

一、强化商品房预售许可及交易管理

(一)房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米;3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。 (二)由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。 (三)住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易;已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。 (四)在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

二、规范商品住房开盘销售行为

(五)取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。 (六)房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间(不少于3日)、现场接受认购资料和信息核验起止时间(不少于3日)、全部可售房源(含数量、户型、价格)等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。 用于销售展示的样板间(每个户型不超过1套)需要暂缓销售的，应在销售公告中注明，并将样板间房源纳入本项目后续销售楼幢统一公开销售。项目最后一期公开销售时，所有房源不得暂缓销售。 (七)房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭(夫妻双方及未成年子女)为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。 意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。 房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明(不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具)及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。 房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细(含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因)报房管部门备案。 商品住房购房意向登记规则指引(试行)(见附件1)。

(八)商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。 (九)历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。 (十)意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。 (十一)意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。 商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

三、加强公证摇号售房管理

(十二)公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。 商品住房公证摇号选房规则指引(试行)(见附件2)。

(十三)公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。涉及有关遗留问题，按照“一事一议”的原则，会商研究处理。 (十四)实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。 (十五)实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。 (十六)公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。 (十七)公证主管部门要进一步完善公证摇号售房监督机制，制定公证摇号售房操作手册，加强对公证机构、公证员的业务指导和监督，确保商品住房公证摇号售房工作规范有序开展。 (十八)公证机构要严格按照《公证法》、《公证程序规则》等有关规定开展商品住房摇号销售公证事项，确保公证摇号售房公开、公平、公正。 (十九)严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。

四、严厉打击各类违法违规行为

(二十)工商、国土、规划、建设、房管、公积金、物价、税务、公安等部门要依照工作职能，定期组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出我市房地产市场。 (二十一)对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。

五、做好舆论引导和预期管理

(二十二)网信、房管等部门要加强房地产舆情的关注，做好政策的解读和宣传，强化舆论的正向引导，及时澄清误读，严厉打击利用自媒体公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为，净化房地产市场环境。 (二十三)统计、国土、规划、建设等部门要及时发布房地产市场交易、土地供应计划、城市发展规划、城市建设计划等信息，加大市场信息公开力度，稳定市场预期。 本通知自发布之日起实施。

附件：1.西安市商品住房购房意向登记规则指引(试行) 2.西安市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)

西安市人民政府办公厅2018年6月23日