二线城市领涨 房企布局下移

1-5月份，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。

价格方面，70个大中城市新建商品住宅算数平均价格环比增速为0.8%，上涨速度加快。其中二线省会城市领涨，平均环比涨幅为0.93%。

“抢人大战”助推二线城市

据交通银行金融中心分析，房地产市场交易再度活跃，且呈现量价齐升的局面，与一二线城市供给逐步改善有关。二季度开始预售证管控边际放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。5月CREIS一线和二线代表城市成交面积同比分别增长4%和28%，三线代表城市则同比下降。

近来二线城市升温之中产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。

一个是“抢房打新”。一二手房价格倒挂，显著的套利空间掀起了一拨“楼市打新”。为此目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性。

另一个是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;　而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，均实际拉动了当地楼市成交。

房企布局下沉，三线土地升温

以100个大中城市分等级来看，一线城市土地成交面积同比已降至-10.9%，溢价率触及“零点”;二线城市相对平稳;三线城市土地成交增速为33.9%，呈现明显升势，在总成交中的占比增至56%，同时溢价率也有所上涨。

据交通银行金融中心分析，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时，获地能力的制约也使部分具有三四线开发经验的开发企业布局范围进一步下沉，主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。三四线城市土地市场在总成交中的占比可能还将有进一步的提升。

量缩价稳迎接淡季

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：虽然5月起步仅仅13.8万平方米起步还算坚实，但是后续成交并没有回升，反而伴随刚需项目退潮使得成交逐步下滑。好在下旬中高端项目尤其是前期入市的高价房开始进入签约期，起到支撑作用。入市项目价格多呈现一二手倒挂，但并非价格低都有不错去化，市场出现分化越来越明显，尤其是外环外项目，尽管入市价格比较低，但卖点不多，认筹人数只有个位数的现象。

二手房方面，全市成交1.6万套，环比有所增加。虽然交易量有所增加，但是价格仍在下调压力。目前议价空间普遍在5%左右，一些房源质量不高，或者总价千万以上的房源议价能够达到7%以上。基于一二手房价格倒挂，二手房价格还会有下调压力。