《成都市住宅专项维修资金管理办法》解读

《成都市住宅专项维修资金管理办法》(成都市人民政府令第195号，以下简称195号令)已于2017年12月8日签发，并将于2018年2月1日起正式实施，这是成都时隔13年来首次修订维修金管理办法。那么，195号令有哪些亮点，将对今后老百姓的房屋“养老金”监管带来什么样的变化和影响呢?为解答这一问题，本报将带来系列解读报道，深度挖掘195号令的亮点，探究它将如何构建“权责明确、运行高效、管理透明、使用便捷”的监管体系，提升资金使用效率、保障公共安全，以让更多人享受维修资金保障制度“红利”的。

2017年，成都市对已执行13年的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号)进行修订，形成新的《成都市住宅专项维修资金管理办法》，该办法已于2017年11月14日经市政府常务会审议通过，并于2017年12月8日正式签发，经签发后的《成都市住宅专项维修资金管理办法》(成都市人民政府令第195号，以下简称195号令)将于明年2月1日起正式实施。从而探索了一套具有“成都特色”的维修资金管理模式。

195号令中最引人注目的一点就是参照上海等城市的成功经验，引入了专项维修资金管理公约制度，大力提倡维修资金业委会自主管理。那么，业委会自主管理维修资金到底怎么管?自管会带来好处?对此，记者近日采访了相关部门及法律专家，就此进行详细解读。

既还权于民又放管结合

完善维修资金业主自主管理机制

目前我国大部分城市都已建立起了维修资金保障制度。但当小区房屋的共用部位、共用设施设备真正出现紧急情况，严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得以充分体现。“使用难”等问题成为全国各个城市所普遍面临的难题。其根本原因在于《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，但是在维修资金的管理实际中，对这笔资金有法定决策、支配权的业主长期习惯于依赖监管部门，而无法定决策、支配权的监管机构又无法在决策上“越俎代庖”，“代管多，自管少”，导致了业主的“不关心、不参与、不信任”，违背了制度设计的初衷，从而最终造成了维修资金管理呈现出目前的种种难题。

为从根源上解决这一问题，推行维修资金业委会自主管理便成为195号令的重要内容之一。“用‘放管结合’的方式，既给予业主‘主人翁’的权利，以保障业主的参与权、决策权、监督权。同时又将权利至于监管的轨道上运行，保障资金管理和使用安全。这也是195号令的一大亮点。”参与此次修订的相关负责人谈到。为何要完善业主自主管理机制，又如何还权于民、放管结合，让资金高效发挥作用?业内相关人士对此进行了解读。

关注1：业委会自管怎么管?

维修资金管理公约激发业主“主人翁”意识

随着维修资金“代管多、自管少”所引起的一系列监管矛盾日益突出，在195号令中，引入了专项维修资金管理公约制度，大力提倡维修资金业委会自主管理。“只有业主充分发挥其自主性，在面对维修资金建立、使用、续筹、增值等问题时，依法行使自己的决策和管理权，才能破解监管难题。” 四川君合律师事务所**合伙人、成都市人大法制委员会立法专家组成员廖晓丽说。

据了解，业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的，应当制订专项维修资金管理公约。公约中要对专户管理银行选择、专户开设及资金划转;专项维修资金自主管理后，需要划转至代管账户的情形;专项维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项;专项维修资金续交;应急使用的情形和流程;违反专项维修资金管理公约应当承担的责任;有关专项维修资金的其他重大事项等做出规定。公约的公示期不少于7天，也需经2/3的业主表决同意。

“管理公约制度能激发业主‘主人翁’意识，让他们更多地参与到维修资金的管理中,对资金划转业委会自主管理后资金管理和使用的安全能起到积极作用。同时，可通过集合表决的方式有效解决分散表决费时、费力、意见难以统一等问题。”四川君合律师事务所**合伙人、成都市人大法制委员会立法专家组成员廖晓丽解释，这就相当于是预先授权，把需要表决通过的管理事项事先全部表决完成，可省去今后 “一事一议一表决”的不便。

关注2：业委会自管安全吗?

违法违规行为首次纳入联合惩戒

在维修资金使用的过程中，信息的公开、透明度不够，常常使得业主不愿放心大胆地参与到维修资金的意见征集和决策、监督之中。

据成都一位市民表示，“成都市的个别物业服务企业、业委会、维修施工单位在维修资金使用中，存在不如实告知业主相关情况、组织业主意见征集不规范、程序不合法等违规行为。而违规行为又进一步加剧了业主对维修资金使用安全的担忧，因而对与维修资金使用有关的意见征集态度较为消极，业主意见征集难成为影响维修资金使用的一个关键。”

业主自管维修资金不代表监管会放松，相反，195号令进一步完善了法律保障，明确了对挪用、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的处罚规定，并将其纳入联合惩戒，对潜在违规者形成了高压态势。

其中，明确要求业主委员会自管的专项维修资金，业委会自主管理后必须实行第三方代理记账制度和业主委员会主任离任审计制度。而维修资金使用也会实施全流程管控，全面引入第三方审价、第三方工程监理、第三方检测等。上述第三方专业监督都将由维修资金专户银行免费提供，从而充分发挥第三方的专业优势，强化监督。

同时，195号令分门别类，明确了对各类违法行为的处罚措施，如未按规定交存资金且逾期不改的，将处5万元以上10万元以下的罚款;虚列维修工程项目或虚增维修工程量且逾期不改正的，处虚列或虚增金额2倍以下罚款，最高罚款金额10万元。此外，还明确开发建设单位、物业服务企业或其他管理人、相关业主、业委会成员有违反本办法规定行为的，除按相关规定处罚外，由市或区(市)县房产行政管理部门将违法信息通报相关主管部门，由相关部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。这也是成都市首次把联合惩戒纳入维修资金监管中。“在这一点上，一经发现有严重违法违规问题，甚至会影响单位或个人的信用。”相关负责人告诉记者。

好的制度设计只有落到实处才能让维修资金的保障作用将得到充分的发挥，保证共用部位、共用设施设备的正常运转，维护社会稳定，构建和谐社会。据记者了解，195号令实施后，市房管局将根据办法的精神原则拟定维修资金管理公约的示范文本，将指导广大业主共同对维修资金如何管理、如何使用、何时续筹等重难点进行具体约定。而另一方面，小区是业主共同的小区，“等、靠、要”是不能建成一个美好家园的。对小区的管理，真正重要的是小区业主的积极参与，只有业主真正对维护自己的利益引起重视，才能让一些有效措施、制度落到实处。积极参与小区事务的决策，共同管理好小区，才能令小区始终保持业主购买之初的状态，才能实现业主自有的物业的可持续性保值增值。这样，在扫了他人“瓦上霜”的同时，自己“门前雪”自然也就也没了。