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官方重磅 | 成都购房实施统一网站实名登记,首付须按最低比例确定!

2017年12月16日来源:凤凰房产成都站本地楼市责任编辑:lzx

刚刚,凤凰房产从成都住宅与房地产协会了解到,《成都市商品住房购房登记规则指引(试行)》和《成都市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)》出炉,规则中明确了以下几点:

1、购房登记分现场登记和网络登记,如开发商以“排号结束”为由拒绝现场登记,完全可以自己去官方网站进行登记;

2、要求开发商验资金额不得超过意向房源的首付款,首付款按政府规定的最低比例执行;

3、按照上述验资需求,则全款不优先,高首付不优先。

根据上述规定,意味着普通购房者此前关于排号次序与资格、全款是否优先、首付比例硬性的忧虑一并解决。此规则将于明天起正式施行。

01

购房登记阶段

上统一网站实名登记

根据相关规定,成都住宅与房地产业协会制定了《成都市商品住房购房登记规则指引》(下简称《指引一》)。

它特别强调,购房登记阶段应公开接受实名购房登记,并保持购房的登记、摇号、选房、签约主体信息(姓名及身份证明)一致。其中存在五大重点:

1·支持棚改货币化安置住户购房需求

2·购房登记须上统一网站实名登记

3·不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款

4·不得设置不利于登记购房人的条件

5·登记通过却连续2次不参与按序选房将一年禁入

重点一

支持棚改货币化安置住户购房需求

《指引一》表示,为支持棚改货币化安置住户解决居住的现实需求,房地产开发企业应在当地房产行政主管部门的指导下,按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户“优先购买”。房地产开发企业确定用于支持棚改货币化安置住户优先选购的套数,无需确定具体房号。

《指引一》强调,商品住房项目位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的不在此列。登记购买的棚改货币化安置住户人数少于上述房源数量的,剩余房源纳入总房源统一面向社会公开摇号销售。

安置补偿协议在2016年10月1日以后生效的棚改货币化安置住户,以改造范围为区域认定标准,根据“拆一购一”原则,遵照区域住房限购政策,符合下列条件之一的,房地产开发企业应支持其优先摇号、优先选房:

(一)补偿协议生效后,未在我市住房限购区域内购买住房;

(二)补偿协议生效后,已在我市住房限购区域内购买住房,但购房日期为2017年3月24日之前,且所购房屋为二手住房。

重点二

购房登记须上统一网站实名登记

购房登记将采用“网上实名登记”与“现场购房资格核验”相结合的方式,现场核验分批次分时段进行。

登记购房人须要——

1、登录成都住宅与房地产业协会网址(http://www.cdfangxie.com/);

2、按要求在购房登记平台上填报信息;

3、购房登记平台确认信息后,自动生成登记号;

4、该登记号及时共享给登记购房人意向购买房源的房地产开发企业。

房地产开发企业应根据商品住房项目实际情况,合理确定不少于3天的网上登记时间。

这里还强调了几个原则:必须如实填报信息。

若经查实登记购房人提供虚假信息的,行业协会在相关网站曝光,涉及房地产行业从业人员的,行业协会还将予以通报批评并记入信用档案;购房登记平台1年内不受理上述人员填报信息。

登记购房人未在网上实名登记但要求现场登记或核验购房资格的,房地产开发企业不予受理。

涉及共同购买的,登记购房人须按购房登记平台提示,完善登记购房人信息,共用一个购房登记号,凭此号共同参与公证摇号、选房、签约,中途不得变更或增减共有人。

在房地产开发企业公示的购房登记时间结束前,已成功提交信息的登记购房人若需对自己的提交的信息进行修改或完善,可按照购房登记平台提示的方式予以修改或完善;房地产开发企业公示的购房登记时间结束后,购房登记平台将对已成功提交信息的登记购房人信息进行锁定,登记购房人、房地产开发企业均无法对已提交信息进行修改或完善。

看点三

不得要求打印的银行存单或账户交易明细等

高于意向房源首付款

房地产开发企业在公示的时间内,依网上登记号分批次分时段,对购房资格材料进行核验。包括登记购房人身份证明;登记购房人资信证明,包括按揭方式付款的个人信用报告、核验之日前1个月内的家庭成员银行存单或账户交易明细等。

《指引一》特别强调,不得要求到指定的银行打印银行存单或账户交易明细;不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例确定。

登记购房人为棚改货币化安置住户的,应核验登记购房人通过成都市房屋征收系统自助终端机打印的《成都市国有土地上房屋征收补偿安置合同备案表》(货币补偿)。

商品住房位于我市住房限购区域的应核验:登记购房人的户籍证明或登记购房人社保缴纳明细、稳定就业证明(加盖就业单位公章)。

重大招商引资项目和机关企事业单位引进的高端人才(含紧缺人才),不受限购区域户籍、社保缴纳限制,可核验登记购房人身份证明和区政府(或管委会)等出具的证明或人才绿卡。

重点四

不得设置不利于登记购房人的条件

对购房登记结果、购房资格复核等,《指引一》要求做好保存并予以证据保全。房地产开发企业应将房产行政主管部门复核后的《登记购房人名册》还应将复核结果告知登记购房人。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。

为确保购房登记现场资格核验工作顺利进行,针对全款支付、捆绑销售等现象,《指引一》再次重申购房登记时不得设置这类不利于登记购房人的条件:

1、如必须为房地产开发企业职工;

2、必须为房地产开发企业委托的中介机构职工;

3、对于符合银行贷款条件可采用按揭贷款购房(含商业贷款、公积金贷款)的,必须采用全款支付;

4、捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件;

5、交纳排号费、渠道费、诚意金或其他预订款性质费用。

要及时、准确、全面的为符合登记条件的意向购房人办理现场登记,妥善保管登记购房人提交的资料。

取得预售许可、现售备案后,房地产开发企业应在企业网站、商品住房销售现场分别公示本批次用于棚改货币化安置住户和普通购房人的房源数量,公示时间至开盘销售结束时止。

地产开发企业在向房产行政主管部门提交名册前,应确保初始登记名册和通过购房资格核验的名册中同一登记购房人信息的一致,不得变更或增减登记购房人信息。购房资格核验结束后,房地产开发企业应及时在企业网站、商品住房销售现场公示《棚改货币化安置住户登记购房名册》和《普通登记购房人名册》(包括初始登记名册和通过购房资格核验的名册)。

重点五

登记通过却连续2次不参与按序选房将一年禁入

《指引一》强调购房人登记的信息必须真实,而登记通过后,还是要尽量去参加选房,不能一再弃选。对于提供虚假信息或者连续2次不参与按序选房的,行业协会将对登记购房人在相关网站曝光。如果房地产行业从业人员有前述行为之一的,行业协会还要予以通报批评并记入信用档案。购房登记平台一年内不受理上述人员填报信息。

此前流行的要求登记购房人到指定银行打印银行存单或账户交易明细的现象,也是被明令禁止的。指引强调,房地产开发企业、中介机构不能存在以下违法违规行为:

1、提供或协助登记购房人出具虚假购房资格材料;

2、要求登记购房人到指定的银行打印银行存单或账户交易明细;

3、要求登记购房人打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款;

4、对符合登记条件的意向购房人不予登记;

5、其他违法违规行为导致市场秩序不稳定的等,否则行业协会予以公开曝光并提交房产等相关行政主管部门依法处理。

02

公正摇号阶段

同一批次房源

每个登记购房人只能选购1套住房

进入公证摇号阶段后,为规范依序选房行为,保障购房人的合法权益,根据《成都市城乡房产管理局成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》(成房发〔2017〕137号)相关规定,成都住宅与房地产业协会还制定了一份《成都市商品住房公证摇号选房规则指引》(下简称《指引二》)。

该阶段要历经:准备销售现场、棚改货币化安置住户优先摇号选房、组织按时选房、核验选房人身份、网上签约、公证确认选房结果、依序递补选房、报备公证书、应急处理预案、公示公开……等十个环节。

商品住房开盘销售公证摇号选购流程(样式)


《指引二》特别强调核验身份,身份信息不一致的“不予选房”;在同一批次房源中每个登记购房人只能选购1套住房(包括棚改货币化安置住户)。

本阶段仍然有三大重点:

1·身份核验,身份信息不一致的“不予选房”

2·按摇号排序结果依序递补选房

3·违反规定将提交有关行政主管部门依法处理

重点一

身份核验,身份信息不一致的“不予选房”

房地产开发企业在开盘销售前3日发布摇号公告,摇号排序选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果应当场公示。

摇号排序时间应在9:00~18:00之间。

准备销售现场时,房地产开发企业应按照我市商品房销售现场信息公示要求进行相关信息公示,保持商品房销售信息公示系统终端机运行正常,并严格执行已报房产行政主管部门备案的销售方案。

《棚改货币化安置住户登记购房名册》登记购房人优先摇号选房,选房范围为本批次全部准售房源。棚改货币化安置住户的摇号排序号在本批次支持棚改货币化安置住户房源总量以外的,纳入普通登记购房人重新参与摇号排序。

公证摇号排序结束后,房地产开发企业按照棚改货币化安置住户摇号排序结果、普通登记购房人摇号排序结果,先后组织摇号选房人依序分批分时段选房,即棚改货币化安置住户依据摇号排序结果选房后,再组织普通登记购房人依据摇号排序结果选房。棚改货币化安置住户选房范围为本批次全部准售房源,选房数量为公示的用于支持棚改货币化安置住户优先选购的房源数量。

在身份核验环节,要求房地产开发企业应对选房人身份进行核验,选房人与摇号排序结果登记购房人身份信息(登记序号、摇号排序号对应的姓名、身份证明等)一致的,按公证摇号确定的选房顺序选房。核验发现摇号选房人与摇号排序结果登记购房人身份信息不一致的,不予选房。在同一批次房源中每个登记购房人(包括棚改货币化安置住户)只能选购1套住房。

购房人为未成年人的,由其监护人凭有效监护证明(如户口本、出生证等及监护人的有效身份证件原件)代为选房。委托他人代为选房的,需提供公证委托书及代理人有效身份证件原件。

重点二

如何递补,按摇号排序结果依序递补选房

房地产开发企业在选房人确定所选房号后,应当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》。目的在于保障购房人的合法权益,防止线下签订“阴阳合同”,或者不及时网上签约体现交易状态,导致购房人利益受损。签订前,应对签约主体信息进行核实,保持登记、摇号、选房、签约主体信息(姓名、身份证明等)一致。

签订《商品房认购书》收取认购金的,不得高于所选房源的首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例执行。涉及办理购房贷款等相关手续的,应书面告知选房人办理贷款等相关手续的具体时间和所需要件。

开盘销售结束后,房地产开发企业应及时将棚改货币化安置住户选房结果和普通登记购房人选房结果提请公证机构予以保全证据公证。选房人在公布的时间段与房地产开发企业未能达成选房合意、放弃选房资格的,开发企业应要求选房人书面签字确认弃权,并保留记录;选房人拒绝签字确认或者在公布的时间未能到场选房的,公证机构现场确认后视为放弃选房。

《指引二》拟订了依序递补选房规则。棚改货币化安置住户放弃选房所空房源或选房后所退房源,在公证机构监督下,按棚改货币化安置住户摇号排序结果依序递补选房。依序递补后上述房源无剩余的,则不再按棚改货币化安置住户摇号排序结果依序递补选房;依序递补后上述房源仍有剩余的,纳入普通登记购房人依序递补选房范围。普通登记购房人放弃选房所空房源或选房后所退房源,在公证机构监督下,按普通登记购房人摇号排序结果依序递补选房。房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。

重点三

违反规定,将提交有关行政主管部门依法处理

文件要求,房地产开发企业应当加强内部教育和管控,严格规范工作人员和委托的营销推广机构、代理销售机构行为。建立并落实销售现场突发事件应急处置预案,加强舆情关注并及时回应,维护好销售现场和市场秩序稳定。

房地产开发企业应当在公证摇号选房结束后10日内,将摇号排序和选房结果公证书报送当地房产行政主管部门(包括原复核购房资格的房管部门)。

《指引二》要求做好公示工作。公证摇号排序结束后,房地产开发企业应及时在企业网站、商品住房销售现场公示棚改货币化安置住户摇号排序结果和普通登记购房人摇号排序结果。开盘销售结束后,房地产开发企业应及时在企业网站、商品住房销售现场公示棚改货币化安置住户选房结果和普通登记购房人选房结果。

为方便购房人及时查询住房交易状态,房地产开发企业应保持销售现场商品房销售信息公示系统终端机运行正常,及时更新房源交易状态。

在监督处理上,《指引》重申,要求房地产开发企业、中介机构违反本指引不按公证摇号排序选房签约或者选房现场出现秩序不稳定的,行业协会在相关网站曝光,并提交房产等有关行政主管部门依法处理。

登记购房人连续2次不参与按序选房的,行业协会在相关网站曝光,涉及房地产行业从业人员的,行业协会予以通报批评并记入信用档案。购房登记平台一年内不受理上述人员填报信息。

为何棚改货币化安置住户优先?棚改货币化安置住户的优先权如何防止作假?如何保障按揭购房人的权益?设置统一购房登记平台的目的是什么?……针对这些问题,凤凰房产专访了成都住宅与房地产业协会,就购房人此次关注的诸多购房登记及公证摇号的问题一一进行了解读。

关于公证摇号的六个问题:

-1-

问:为何棚改货币化安置住户优先?

答:文件中明确,商品住房项目位于“两江环抱”区域内的,统一执行公证摇号排序选房规定;商品住房项目位于“两江环抱”区域外的,支持棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房。

成都住宅与房地产业协会解释,关于支持棚改货币化安置住户购房需求,主要是为了推动城市有机更新,支持棚改货币化安置住户解决居住的现实需求,“以利于进一步提升中心城区功能,强化历史文化保护,疏解中心城区人口。”

由于我市商品住房限购政策自2016年10月1日开始实施,在此之前补偿协议生效的棚改货币化安置住户购房需求并未受限,而2016年10月1日后,受控价影响,商品住房供应量明显降低,中心城区内部分棚改货币化安置住户难以选购到合适住房。因此《指引》明确,安置补偿协议在2016年10月1日以后生效的棚改货币化安置住户,以改造范围为区域认定标准。

“以改造范围为区域认定标准,是指对于选择在我市住房限购区域购买商品住房的棚改货币化安置住户,以棚改项目改造范围是否在限购区域为认定标准,与其户籍等其他因素无关。”

关于房源比例,考虑到全市棚改货币化安置住户跨区购房较多,《指引》统一设定了不低于当期准售房源总量10%的下限,以保障棚改货币化安置住户跨区购房需求,“具体比例由房地产开发企业在当地房产行政主管部门的指导下确定。”

-2-

问:棚改货币化安置住户的优先权如何防止作假?

答:成都住宅与房地产业协会:考虑到棚改货币化安置住户具有优先摇号、优先选房的权利,为避免部分登记购房人通过提交虚假资料获取购房资格,实际操作中,将通过四个层面实现对其优先资格的有效审查:

一是棚改货币化安置住户在购房资格核实时,需提交通过成都市房屋征收系统自助终端机打印的《成都市国有土地上房屋征收补偿安置合同备案表》(货币补偿);

二是备案表由成都市房屋征收系统生成,不需要相关部门出具证明认定,可有效避免产生各种虚假证明;

三是备案表上印有可用于校验的二维码,房地产开发企业可通过扫描二维码进行快捷、准确的资格审查;

四是房产行政主管部门将结合当地棚改项目实施情况,对棚改货币化安置住户提供的备案表进行再次复核,确保其购房资格的真实有效。

-3-

问:如何保障按揭购房人的权益?

答:关于购房资格材料核验工作,《指引》明确了以下方面:一是购房资格核验工作依网上登记号分批次分时段,目的在于促使房地产开发企业切实根据项目实际情况,结合自身团队力量,合理安排资格核验工作的进度,避免浪费登记购房人时间,确保资格核验工作的有序、高效;二是登记购房人资信证明,包括按揭方式付款的个人信用报告、核验之日前1个月内的家庭成员银行存单或账号交易明细等(不得要求到指定的银行打印银行存单或账户交易明细;不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例确定)。

成都住宅与房地产业协会:此举的目的一方面是让登记购房人在摇号选房前充分了解自己的个人信用情况,避免因个人信用问题导致无法办法按揭贷款而带来的失信、违约等一系列问题,另一方面明确了资信证明的参考标准,充分保护按揭方式付款的登记购房人权益,防止部分房地产开发企业调高验资标准。

-4-

问:设置统一购房登记平台的目的是什么?

答:《指引》明确,购房登记在成都住宅与房地产业协会商品住房购房登记平台上统一进行,登记购房人自行登录并填报信息,房地产开发企业在购房登记环节将只能查看或汇总登记购房人信息,无法对登记购房人信息进行修改,无法增加或减少登记购房人。

不过,成都住宅与房地产业协会也提醒,登记购房人需要注意的是,未在购房登记平台上实名登记但要求现场登记或核验购房资格的,房地产开发企业将不予受理。

-5-

问:非限购区域如何复核购房资格?

答:成都住宅与房地产业协会表示,商品住房位于我市住房非限购区域的,登记购房人的相关证明材料由房地产开发企业自行核验,核验合格的登记购房人名单,由房地产开发企业直接提交公证机关;

商品住房位于我市住房限购区域的,房地产开发企业对登记购房人提交的相关证明材料进行初次核验,初次核验合格的,由房地产开发企业将登记购房人的身份证明、户籍证明、社保缴纳明细、稳定就业证明等材料交房产行政主管部门复核,复核合格的登记购房人名单,由复核部门反馈房地产开发企业,并提交公证机构。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。

-6-

问:如何保证登记购房人信息的私密性?

答:成都住宅与房地产业协会:为确保购房登记现场资格核验工作顺利进行,房地产开发企业应保存登记购房人现场提交的购房资料,确保现场购房登记信息的及时、准确,保证登记购房人信息的私密性;

在填写《登记购房名册》时,棚改货币化安置住户和普通登记购房人姓名可将名做隐藏处理,身份证件号码可将身份证中出生年月日或其他证件后4位做隐藏处理。

登记购房人逾期未提交或提交材料未通过购房资格核验的,视为无效登记;对无效登记的,应及时通过短信、微信等方式告知登记购房人。

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