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专家称暴利时代已去 未来10年房地产投资三大趋势下一篇
新华网:专家称未来10年房地产投资有三大趋势一、8日,中央开了一次很不寻常的会,楼市再响巨雷!
先知先觉者胜,后知后觉者平,不知不觉者败。
12月8日下午,中共中央政治局召开研究经济的会议。
新华社官媒第一时间以《明年要干这件大事!中央政治局会议提出加快住房制度改革和长效机制建设》进行报道,并简明扼要的给出最重要的结论。
无疑,这次政治局会议是给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。这其中自然包括最重要的中国房地产发展的方向。
在之后新闻通稿中,和房地产相关的就三句话:
1、 加快住房制度改革和长效机制建设;
2、 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制;
3、 金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效。
言简意赅,但道出了几个重要结论。
1、 加快住房制度改革和长效机制建设,重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”,要玩真的啦。
2、 今年调控已经达到了相当的冷却市场的目标,明年那种明显不是市场化调节手段的调控措施,如限价、限购不会像2017年那样大面积,强力度的使用。
3、 2017年的大部分地方措施都不是长效机制,因此会慢慢撤出,但是撤出的前提就是长效机制发挥作用。
4、 金融风险重要性大于房产风险,然而对于防范金融风险,房价既不能大涨,也不能大跌,大涨和大跌对于金融来说都会增加无法控制的风险。
5、 现在的杠杆率还是偏高,明年买房贷款会更难。
总之一句话,从文件的表述中,明显可以感到,2017年的调控达到一定的目标,但是调控成果并不牢固,调控手段并不长期,需要在保持调控稳定基础上,更换手段,变短效为长效。
1、这是个怎样的会议
按照党和国家的惯例,每年的12月,国家都会召开一次“中央经济工作会议”,对下一年经济工作做出指导性的安排。
在“中央经济工作会议”之前,必定会召开一次专题经济的“中央政治局会议”来定调,该会议参会人数不会很多,但是层次较高,为下一步的中央经济会议定调子和把方向。
所以一般发布的公告和通稿,内容不多,但极为重要,预示了整个经济和行业的国家层面的管理纲领,从其中的只言片语中可以窥见整个国家对于经济下一步的领导动态。
2、“加快研究建立”和“加快建设”
抛去2015年的政策,去库存不说,这一政策对整个2016年中国房地产市场产生了巨大的影响。
单论2016年的政策是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”,你可以发现。
为什么2016年中央的措辞是“加快研究”?
2016年对于长效机制,更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策,而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用,但是五花八门,因为其中多多少少会带有“实验性质”。
为什么2017年中央的措辞是“加快建设”?
今年的任务是研究,明年的任务是建立和落实。所以,对于整个国家,明年极大概率:
1、 长效机制在某一次大会上要完整公布,而不是像今年一样,一会儿一个政策,一地一个政策的让人摸不着头脑。
2、 长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包,而不是一个单一方面的政策。
3、 明年极大概率,会出台长效政策包的各项时间表,已对应政治局会议上“加快建设”的表述。
4、 明年这个长效机制,会怎样的铺开,是先一线城市还是全国统一,这还不能确定,很可能是先一线城市而后推广到二线、乃至三线,毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了,是具有推广的条件了。
二、房价最危险的信号出现,资产缩水期即将到来?
如何判断一个城市未来的房价走势?
对于初学者而言,有一句实用又好记的口诀:
“ 短期看金融,中期看土地,长期看人口 ”
这句话在2008年被任泽平首次提出来后,就好像打开了一扇通往真相的大门,被越来越多的人认可传播。
也正是凭借着这句话,以及这句话背后的研究成果,任泽平终于在10年后今天,成为了年薪1500万的恒 大指路人。
从宇宙第一房企恒 大对于任泽平的认可,以及任泽平后来对于这句话的反复强调,足以看出金融,土地,人口对于房价来说的重要性。
然而,就在前几天,央行的直属机构却针对金融货币政策发出了重要警告:“低利率太久了!”
12月5日,中国人民银行金融研究所所长孙国峰在一个金融峰会上,发表了一番重要的讲话,明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。
中国人民银行金融研究所做为央行总行直属的研究机构,主要的研究方向就是货币政策,如今他们所表达态度,是否也就意味着,未来的信贷形势即将发生巨大的改变?
要知道房价短期看金融,金融看利率,低利率时代一旦终结,未来一旦进入加息通道,势必会对楼市造成非常巨大的影响。
如果这件事真的出现,那么可以肯定的说,这一轮房价的天花板,很快就要到了!
房价短期最危险的信号:利率上涨
我们国家当下最不愿意做的,估计就是全面加息了。
毕竟目前经济仍处于转型期,GDP增速保持当下的稳健已实属不易,实体也正在复苏当中,这个时候一旦加息,对于实体经济来说无异于雪上加霜。
然而,由美国带领下的资本主义国家,却丝毫不给我们喘息的机会。
2017年6月15日,美国首先进入加息通道,开启了全球化的加息浪潮。
7月12日,加拿大央行宣布7年来首次加息。
11月2日,英国央行宣布10年来首次加息。
11月30日,韩国央行宣布6年来首次加息。
12月5日,日本虽没有加息,但却紧跟美国推出了自己的减税计划。
2018年,美联储更是有3-4次的加息预期,包括欧盟在内的诸多央行也纷纷表示有跟进加息的计划。未来,在这场经济上的军备竞赛中,势必会有越来越多的国家被动或主动的入场。
在这样的大环境下,我们目前的低利率到底还能撑多久?
很难撑得住。
而实际上,我们早就开始定向加息了,并且是针对楼市,持续性的加息。
根据融360发布的《11月中国房贷市场报告显示》,目前全国首套房的平均利率已经高达5.36%,连续11个月出现上涨。
注意,这还只是首套房的平均利率,其中还包括了部分4.9%的便宜贷款在内。
这说明什么?
说明有些城市的首套房利率早已远远超过了1.2倍的基准!
而二套房利率更吓人,平均利率已经涨到了5.66%。
这是什么概念?
这相当于你每贷款100万,就要比过去多还17万的利率!
但是,你以为这就是最高峰值了么?
你以为未来房贷,涨到6%就能封顶了么?
那可不一定。
根据以往经验,这一轮的加息周期,房贷的实际利率甚至有可能突破7%!
为什么这么说?
让我们来看近20年的房贷利率,看看每一次加息周期都加到了多少,你就会明白。
离我们最近的2次加息周期,一次是2011年,房贷利率最终加到7.05%;
另外一次是在2007年,房贷利率最终加到了7.83%。
哪一次没超过7%?
或许有的人有侥幸心理,觉得2011年也不过就刚刚过7这条线,而且两轮加息的利率峰值,从7.83%-7.05%也越来越低,那么这次加息是不是有可能维持在7%以下?
几乎没有可能,因为这次的全球大环境跟过去完全变了。
咱们国家2008-2011年的那次加息,正巧赶上了美国08年经济危机后的量化宽松政策,那个时候全球都处于宽松的状态,根本没有人逼着你去加息!
然而现在不同了,现在全世界的央行都在用实际告诉我们,你中国再不加息,这么多年辛辛苦苦赚的血汗钱,可都要流回英美日了。
由此可见,加息不仅是大概率事件,而且有可能会出现大幅的加息。
那么,对于购房者来说,现在一定要提前认清现实,一定要备足还月供的现金流,一定要做好月供上涨的心理准备!
然而,对于房价来说,知道要加息,还不是最可怕的。
比加息更可怕的,是持续3年以上的加息,对房价产生的利空!
持续加息,会严重抑制资产价格回暖
如果注意观察近20年房贷利率图,你会发现利率的涨跌时间总是大致对称的出现,下行多少年,差不多就要上行多少年。
而最近的这一轮下行,自2012年6月起,至2016年稳定在最低点,用了4年左右的时间,这是否也就意味着,从2017年初开始的利率上行,也要持续到2020年左右?
再加上美联储明确加息到2019年下半年,单从短期金融角度看,天花板即将到来这件事,并不会出现任何的意外。
为什么我们要如此强调利率的问题?
因为利率与房价之间有高度的相关性!
我们从下图就可以非常清楚的看出,利率和房价的涨跌到底存在着怎样的关系。
利率的最高点,通常就是房价涨幅的最低点。
利率下行的时候,房价才会出现明显上行。
从09年至今,只要利率上去了,房价就会平稳,价格增速就会降的非常低,直到最终横盘,甚至出现下跌。
只要利率下来了,房价就会快速回暖上涨,楼市热度重启。
从来没有出现过任何的例外。
那么,如果未来3年都处于楼市寒冬,没办法及时卖房变现,朋友们的余量存够了么?
我在这里,只是谨慎的算到1.2倍,如果将来不光是利率倍数涨,基准利率也涨了呢?我们当下准备的房款和月供,是否还能够买入心意的房子?
三、2018:如果加息遇上房产税
猛然间发现,已经接近年末,好多事情来不及做,净浪费时间与房子争执了,这是我的执念,也是这个国家,人们的执念吧。
前11月成交1184万平方米
下午整理了一下年内的成交数据:截止到11月底,成交套数105605套,成交量1184万平方米,成交金额1864.5亿元。可能这么说大家都没什么概念,不妨加一个对比坐标:
2016年,成交套数216905套,成交量2437万平方米,成交金额达到3313亿元。
2015年,成交套数127082套,成交量1427万平方米,成交金额11713亿元。
虽然还有一个月没有结束,但是今年的后半年市场冷淡是大家有目共睹的,也是有数据支撑的,9、10、11、三个月成交分别为109、91、96万平方米。11月以来推盘项目增多,年底冲业绩自然也会迎来一波推盘,但是要想绝地逆袭怕是很难了。12月成交量百万平方米已经是上佳的业绩了,由此算下来,全年的成交量将会不超过1300万平方米,成交金额将会在2000亿元左右。成交量来说,相比于去年接近于跌去一半,而成交金额跌掉了40%,换句话说:成交量的确是回归到了2016年以前的水平,而成交价格的高位已经奠定。
2018开启的小年或许更长更远
秘密君有个固执的算法是参考最近三年的成交量均值,以此作为标杆加上合理区间的涨幅,天津市场处于还算可以接受的程度,但是明显,2016年不是如此的,而2017年个人认为是处于市场热度的转换期间,到2018年,透支的市场将会更显疲软。大佬们将其称之为小年。如果按照史无前例的暴涨对于市场的深刻改变来说,未来的小年将会持续的更为久远,或许不止于2018年,当然,这是指成交量。
2018年市场如何现在讨论为时尚早,但是今天秘密君看到社科院专家说:应该尽快立法房产税。也有券商称:央行加息的步伐越来越近。而加息在很多地产企业眼里,已经成为大概率事件。因此,重点想说的是:如果加息与房产税大动作齐齐到来,我为房狂将如何迎接?
加息的脚步声
我们不讨论加息的可能,仅仅讨论如果加息的影响。加息对于房企与购房者而言,无疑都不算什么好事儿,购房成本增加的同时,房企融资成本也在增加。在去杠杆的大背景下,加息成为可选的工具,年内秘密君多次强调,大型房企主动去杠杆的去杠杆,寻求资产安全的寻求资产安全。好像都在夯实自家的资金链安全系数。但是市场竞争进入寡头时代的时候,寡头的竞争条件将会越来越好,融资成本也更有优势。未来的购房者,慎重起见,购买期房请选择财务稳健的大企业。
对于购房者而言,尴尬之处在于:曾经的利率一路走低已经错过,未来能维持当前利率已经是万幸,更大的麻烦是对于走高的恐慌。加上近期购房动不动就是利率上浮,怕是让众多人有心无力。资金成本的上升与房地产市场转入冷淡,意味着短期套利的空间被急剧压缩,未来的投资者都需要做好当长线玩家的准备。眼下敢于高杠杆购房的刚需是越来越少了,但是利用杠杆已经上车的刚需并不意味着真正的安全,现金流的考验同样令人捉急,因此珍惜你的工作,珍惜你的工资。
房产税的小风吹呀吹
我们的国情是:凡事先吹吹风,吹着吹着就成了真的了,最近一年房产税的风声吹的很紧,也吹的很冷。此前秘密君说国外媒体认为立法将会在明年推进,具体如何,不是我辈所能知晓的。但是不得不承认的是:听得见了脚步声。
房产税会导致大跌么?房产税会转嫁到租客身上么?房产税会推高房价么?我觉的推高之类的言论,大概是地产企业的利益共同体炮制出来的言论,姑妄听之即可,而大跌,多少又带了点草民对于地产行业痛恨的色彩。
根据现有的消息说:中央立法,地方拥有自主权,这就意味着各地如何征收,征收多少,什么时候开始征收都有了可以商量的余地,也就有了观望的余地。新税种很难上来就狮子大开口,这就给市场一个缓冲的过程。大跌与抛售的可能性会大大降低,但是持有的成本会升高。房租会升高?别开玩笑了,现在热炒租赁市场的时候房租因为房产税蹭蹭上涨那岂不是打脸。再说了,租赁房源扩大、租赁管理标准化、租赁渠道正规化都有利于租金下调。市场转冷与房产税同样会挤出部分房源进入租赁市场,租赁市场与土地市场不同,不是业主的单边市场,说涨价就可以涨的。
持有成本升高,转嫁成本面临市场竞争,势必会让投资房产获利减少,这一点与加息一样:投资客可以歇歇了。可以确认的是,这一轮的高点,也就介意思了,有不少人等着推高房价,围观土地价格冲刺,去年的们还等着限购放开愁怎么卖呐。
最后,一定要提醒各位,买房并不是一件不赔的事情,这个世界上,也没有任何一种投资,是不赔的。
在你看不见的地方,甚至我们还没有经历的未来,总会有一场血淋林的教训,在等待着那些贪婪的投资客。
责任编辑: lzx
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